2024-05-09 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百一十六期 2019年5月8日] 10年来最短、历时只有5个月的楼市调整期结束了。楼价自去年8月高位下跌约10%，然而近日楼市重回升轨，且升幅有加快迹象，令不少市民慨叹错过入市机会。
经历短暂调整后，多间大行对楼市前景的睇法不同了，由原本睇淡后市，转軚为睇好楼市前景。以滙丰证券为例，原本预测今年楼价下跌5%至10%，后来改口为预测楼市上升10%，并且超越去年高位。
为什么会忽然转軚看升？滙丰证券归纳出5大原因，包括美国联储局上月公布加息周期结束、2019-20年卖地计划反映中期土地供应消耗、楼市获银行按揭政策支持、金融市场下半年表现改善将带来正面的财富效应，以及空置税立法将加快资产流转。
那市民对楼价走势的睇法呢？花旗银行公布今年首季市民置业意向调查结果，42%受访者认为本港楼价于未来12个月上升，按季大幅上升24%；反观认为楼价会下跌的由57%大幅下降至24%。
调查亦反映出一个很奇怪的现象，就是即使市民认为未来楼价会上升，但对于置业的兴趣却不减反增。根据调查，26%受访者表示现时对置业「非常感兴趣」或「颇感兴趣」，比例创调查新高。
除此之外，数据亦反映在不同组别的受访者当中，年轻及未婚市民较渴望置业。报告未有提及有关原因，笔者估计是因为结婚而置业，想成家立室，或者为改善居住环境。
无奈的是，以现时香港的楼价来说，即使有意欲，要储够首期上车并不是容易的事。即使有足够的首期，又不代表可获银行承造按揭。以现行的政策来说，申请按揭须经过双重入息测试，第一是供款入息比率，第二是按揭压力测试。
有些人正因为入息争少少，而错失了上车机会，究竟有什么方法可以填补人工落差呢？第一是依赖其他收入来源，包括兼职收入、租金收入及股息收入等，但不是每间银行都愿将股息纳入入息。
除此之外，值得留意的是，每间银行计算股息方法各有不同，有的以最近一至两年的平均股息计算收入，有的以某时段股票平均价值，然后乘以预期股息率计算。
第二是找一间银行计算花红及佣金作入息，而且是计法最有利自己的。以花红为例，有的以过去2年花红，再除24计算入息，有的以过去1年花红，再除12计算入息。
基于银行审批按揭时，各有不同的做法及计法，笔者建议大家可询问多几间银行，正所谓「机会是留给有准备的人」，当作好准备，一旦楼市再踏入楼市调整期，就不会再次错过入息的好时机。
中原城市领先指数(CCL)最新录得183.92（反映2019/04/22至2019/04/28(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.40%，较上年同期上升0.96%。
本周只有港岛区录得跌幅，按周下跌0.38%，最新录得191.86，反之较上年同期上升1.22%。而新界(东)升幅最多，按周上升2.53%，新报197.81，较上年同期上升4.60%。而九龙及新界(西)区分别录得184.34及166.54，按周分别上升0.80%及0.86%，较上年同期分别上升2.03%及2.84%。
-- 黄大仙钻岭1房 $468万易手 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前录得黄大仙钻岭成交，单位为中层G室，实用面积214平方尺，1房1厅，望开扬景观，原开价$468万，减价$33万至$435万沽出，实用面积平均尺价$20,327。
-- 新屯门中心低层户 $575万易主 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近录得新屯门中心2座低层G室成交，实用面积455平方尺，拥部分海景，成交价$575万，实用面积平均尺价$12,637，属市场价成交。
-- 沙田滨景花园3房 $895万获承接--
世纪21奇丰物业一城站分行高级分行经理李嘉文表示，日前录得沙田滨景花园成交，单位为3座高层E室成交，实用面积544平方尺，3房连套房，原开价$900万，后减价至$895万获承接，实用面积平均尺价$16,452，属市价水平。
-- 屯门新围苑中层户 成交价$428万--
祥益地产分行经理黄文乐表示，日前促成屯门新围苑成交，单位为D座中层4室，实用面积554平方尺，附设雅致装修，获区内绿表客以$428万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$7,726，属市场价成交。
-- 大埔海日湾II加推307伙 --
由亿京发展的大埔海日湾II加推第3张价单，涉及单位307伙，实用面积介乎243至1,866平方尺，定价由$449.6万至$3,078.9万，尺价$15,140至$22,399，最高折扣7.5%。新推单位将于下周一佛诞翌日假期（13日）开售，本周六截收登记。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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