新盘逊色 货尾累积

时近年尾，差不多时候为楼市「埋单计数」，今日先回顾全年新盘市场。受疫情影响，年初社交距离措施收紧期间，更一度没有全新盘登场，发展商推盘步伐减慢。据美联物业房地产数据及研究中心统计，今年首11个月共推出34个全新新盘项目，涉及单位总数达12,646伙，相比起去年同期推出的47个全新盘并涉及约17,074伙，按年分别减少约27.7%及约25.9%。

数量减少的同时，全新盘销售比率亦下跌。综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料，本年首11个月登场的全新盘中，共售出6,958个单位，售出率(以各新盘售出单位占该项目单位总数计算)约55%；对比去年同期登场的全新盘售出10,528伙，售出率约62%，可见今年无论推盘量抑或销售率均未及去年。

销售比率下跌的最直接影响，是货尾累积。根据美联物业房地产数据及研究中心综合地政总署资料显示，10月累积货尾量(包括楼花及现楼)录约16,992个单位，较9月约16,504伙进一步上升约3%。相信这数字在11月会进一步攀升。11月份共有5个项目新申请，共涉及2,919个单位，按月急升约1.8倍。由于11月新申请大幅增加，累积待批预售楼花单位重上逾2万伙水平，录20,579伙，当中楼花期逾30个月的项目录逾8,500伙，占逾4成，由于预售要求为楼花期30个月，相信上述单位未会于短期内推出市场，而发展商提早申请预售相信为使部署更具弹性。

另一方面，11月份虽然只有黄竹坑站第4A期(432伙)获批预售，惟目前已批出预售楼花同意书但尚未发售新盘的单位总数仍进一步升至近12,000伙高水平，相信因为近期市况淡静，发展商减慢推盘步伐所致。

值得留意，若计及已批出预售楼花但尚未发售新盘，全新盘量超过32,000伙，惟相信能短期内推出的新盘不多，今年受疫情影响及经济影响，新盘销售量大减，致现楼及楼花货尾录逾2万伙，相信发展商短期仍以货尾销售为主，可能要到农历新年前后，才会有大规模的全新盘推出市场。

不过，笔者相信，短期的楼市气氛会较前明朗。因中港防疫措施一再放宽，股市已经率先反弹，楼市信心亦有所回暖。「美联信心指数」最新报34点，按周升8.6%，连升2星期，反映不少二手业主对后市重拾信心。在新盘以销售货尾为主的情况下，相信部份购买力会流向二手，交投或轻微反弹。

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明

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