物业套现资金有办法（上）

香港虽然楼价高上车难，但从过往数十载的楼市发展中，见证了不少业主因楼价上升而赚钱的成功个案，而这些业主大多透过杠杆方式以较小资金入市，多年过后，其物业价值升幅翻倍甚至可达十数倍。

另一方面，业主供断物业的数量亦一直递升。根据政府统计处最新公布的「2021年人口普查」数据中，显示2021年本港约有130万家庭住户居于自置居所，而当中约85.8万户业主属已供满楼的家庭，占比为66.1%。相比起5年前（2016年）的79.9万户及占比65.7%，增加约5.9万个家庭户或0.4%；若比较20年前（2001年）的50.5万户及占比48.5%，更增加约35.3万个家庭户或17.6%。

本港供满物业比率于廿年间大增近2成，反映港人喜爱「藏富于楼」、「安居乐业」，且持货及供款能力强。在「砖头」较其他投资产品保值下，相信未来供满楼的比率仍有上升空间。而与此同时，市场上的加按套现需求或有机会增多。

加按套现是指业主将已供断或仍有按揭的物业，再度向银行申请物业按揭并套出额外资金作其他用途。先以仍有按揭在身的物业作例子，假设A君于2000年以500万元购入一单位，当时贷款额为400万元，现时供款年期尚馀8年，贷款额尚馀150万元，而现时物业已升值至900万元。根据金管局规定，1,000万元以下物业最多可承造6成按揭（最多500万元），因此扣除尚馀150万元的贷款额，A君可即时套现350万元（500万元-150万元），而选用此方法的前题为物业须有一定的升幅。

再以已供断的现契物业作例子，假设B君持有的现契物业价值1,200万元，根据金管局规定，1,000万元以上物业最多可承造5成按揭，因此B君可即时套现600万元。另外，现时银行最高可提供约1.7%的现金回赠，A君可获500万元x1.7%即8.5万元的现金回赠，B君则可获600万元x1.7%即10.2万元的现金回赠。

当然，考虑加按套现的业主要留意，申请加按即等同重新再承造一次按揭，银行会再次审批借贷人的入息及还款能力，借贷人要确保其收入能通过压力测试。如业主现时没有入息，那么仍可将物业加按套现吗？笔者将于下回再作讲解。

经络按揭转介首席副总裁曹德明

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