「高龄新盘」能否承造按揭？

近日有报导指九龙城将有「高龄新盘」登场，有别于一般新盘配套，此「新盘」是已届49年楼龄的唐楼，而且「交楼标准」十分独特。如有兴趣的买家，可否找银行承造按揭？买唐楼又有什么需要注意的地方？

位于侯王道24及26号的「新盘」项目，于1973年批出入伙纸，迄今再推售剩馀的6伙单位，实用面积分别为375及424平方尺，定价介乎420万至550万元，尺价为11,200至12,972元。不过，此项目属唐楼，不设升降机，即买家需步行楼梯上下楼。而单位最特别之处是已停水停电，即灯、冷气、热水、气体供应等欠奉。楼书亦提到，项目各单位之间隔及装置、装修物料及设备并非新造，无论用料及手工均属「次级」，整体而言属失修状况。此外，建筑事务监督曾于4月份指该建筑物构成危险，颁令物业拥有人须于年内完成楼宇外墙进行翻新及加固等工程。因此，是次「新盘」多谓问题多多。

虽然该盘邻近沙中线宋皇台站，而且旧区收购潜力无限，但如要购入此物业并承造按揭，相信难度十分高。由于该盘楼龄已接近半世纪，其现状更涉及修葺令及质素参差等严重问题，估计银行难以对此进行估值，及考虑到单位的风险及转售潜力等，银行的按揭批核有机会相当严格，甚或拒批按揭，买家有机会要一笔过支付楼价。

事实上，因唐楼多数涉及楼龄大、估价不足、潜建等问题，银行对唐楼取态相对上较私楼保守，只有部份银行愿意承造唐楼按揭，息率亦有所不同。如有意购入唐楼并承造按揭，以下几点需要留意。

（一）按揭未必可做足30年。大部份银行以「75减人龄／楼龄」计算最高按揭年期，并以较低者为准，若楼龄已届50年，最长按揭年期只有25年。年期缩短，变相买方的每月供款将有所增加，压力测试要求亦会提高。（二）估价不足有机会要抬钱上会。由于多数唐楼楼龄偏高，而且质素参差，交投亦比一般私楼疏落，银行缺乏参考指标，因此估价会相对保守。若估价不足，买家有机会要多付首期上会，增加置业开支。（三）小心契约问题。如单位涉及潜建、维修或钉契等问题，严重的话银行或拒批整个按揭贷款，买家宜先查契，确保单位不涉及钉契问题。

对银行来说，唐楼按揭具有一定程度风险，银行取态不一，吁有意入市者先了解清楚个中风险，并向银行详细了解，量力而为入市。

经络按揭转介营运总监张颢曦

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