2024-05-03 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百四十七期 2021年11月17日] 香港土地及楼房价格高企，不少人归因于「高地价政策」。当「面粉价」（地价）上升，发展商会将成本上涨的负担转嫁给买家，「面包价」（楼价）自然会上升，市民买楼愈来愈难。
近日再有东涌地皮流标，是发展商对后市没有信心，还是补地价金额过高而致？除此之外，地皮流标对楼市、对房屋供应有什么影响呢？就此，政府应否改变卖地方法？
流标的是港铁东涌配电站地皮，址位于东涌文东路及喜东街交界，项目住宅楼面面积上限约94万平方尺，料提供1,400至1,800伙住宅单位。项目共接获5份标书，包括长实、新地、恒地、华懋及信置，但最后港铁宣布不接纳任何标书，并会于适时重新招标。
资料显示，是次的流标是继2014年初轻铁天水围天荣站项目后，7年来首个流标的港铁项目。外界普遍归咎今次流标，不是发展商没有信心、而是补地价金额过高。
市场消息透露，项目补地价高达$47.65亿，即平均每尺补地价为$5,072，但截标前市场估值只是介乎$42.3亿至$75.2亿，每尺楼面地价约$4,500至$8,000。除补地价外，发展商还须就分红比例向港铁提出建议，分红比例不得少于15%。
此外，港铁要求发展商于入标时自行向港铁提出一口入标价，入标价金额不得少于$2.5亿。以此计算的话，补地价连同入标价的总金额$50.15亿，折合楼面平均补价约$5,338。
就此推断的话，地皮流标的最大原因是项目补地价偏高，高出比较市场预期逾10%至20%。再加上，地皮现时未有铁路站直接覆盖，回报相对不够吸引，因而令发展商出价较为审慎。
要解决房屋问题，增加房屋供应的最根本方法，今次的流标对供应会不会有影响？政府发言指，截至本年第3季，2021至22年度的私人房屋用地供应可提供约13,700伙，已超过全年供应目标12,900伙。
因此，东涌配电站地皮未能如期推出，对本年度的私人房屋土地总供应影响不大。而且政府预期在本年第四季度仍会有不同来源的用地推出，会为市场提供稳定及持续的土地供应。
出现流标是不好的现象，要整治楼市，理应要取消「高地价政策」。虽则政府多次表示并无「高地价、低地价」政策，价钱是由市场决定，但不会贱卖土地，强调政府是正常以市价出售土地。
但是从整个勾地制度来看，香港所实行的明显是「高地价政策」，限制土地供应，提高向地产商出售土地的价格。事实上，政府的收入很大程度是靠著卖地，所以更应该改善卖地方法，以减少流标机会。
中原城市领先指数(CCL)最新录得186.06（反映2021/11/01至2021/11/07(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.11%，较上年同期上升5.30%。
本周只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.01%，新报181.19，较上年同期上升2.26%。反之，港岛区升幅最多，按周上升1.50%，最新录得186.84，较上年同期上升1.85%。而新界(东)及新界(西)区分别录得201.24及178.23，按周分别上升201.24及178.23，较上年同期分别上升6.58%及8.11%。
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