2024-05-04 28HSE 编辑部
本月初施政报告提出「北部都会区」发展蓝图，引起市场热烈讨论。观乎楼市的反应，市民由施政报告之前的观望，变回积极入市，多个新盘亦火速开卖，新规划未有扭转市民对短期供应不足的预期，反有火上加油之势。业内人士分析，今次施政报告大增土地供应并非无牙老虎，只是这只老虎仍在深山中，要冲破层层难关才走到跟前，未足以令人生畏。再者，这些长远供应中七成属公营房屋，大大减低对私人楼市的冲击。
施政报告提出建设「北部都会区」，整个都会区发展完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，共可容纳约250万人居住。数字听上去相当吓人，细看规划的细节，面积约300平方公里的「北部都会区」，其实大部分来自现有发展区，额外开拓作住宅和产业用途的土地大约600公顷，而这些额外土地估计可提供的住宅单位为约16.5万至18.6万个。
「北都」20年供5.58万伙私宅
按政府过去的供应方向，这批新增单位中，估计亦会有七成属公营房屋，三成用作私人住宅，即大概4.95万至5.58万伙。纵观过去5年本港一手住宅总注册量为84,258宗，平均每年约16,852宗新盘成交。换言之，今次发展期长达20年的「北部都会区」，所额外增加的私人住宅单位只约足够本港3年的一手单位消耗量，若摊长20年来计，平均每年供应2,790伙，只占每年一手注册量约16.56%。
再看施政报告中，提到有关私人住宅供应的部分，内容只简单提到未来10年会有170公顷土地，透过卖地及铁路物业提供10万个私宅单位（未计市建局及私人发展项目），反而更多着墨于过渡性房屋及公营房屋等部分，然后再大篇幅讲述政府如何加快释放土地，这些都显示「头轻尾重」的现象不只出现在公营房屋，私人住宅供应亦如是。
房策维持私楼紧缺供应
此外，政府早已把新增供应的重心放在公营房屋上，定下七成公营房屋、三成私人住宅的比例，侧面上亦削减了私人住宅供应量，一定程度反映政府的房策方向是尽力满足市民上车及住屋需要的同时，尽量将今天的私楼价格影响减至最少，以保持楼价稳定。
明眼人也看出来，花20年构建的「北部都会区」是一项相当长远的规划，未来推进速度能否顺利，仍要看政府的魄力。由过去多年政府增加土地的难度看来，今天市民仍然无法对这项长远发展的落实进度给予足够信心。由于远水未能救近火，即使「北部都会区」这个全新规划有助加强与深圳规划衔接，开启香港融入国家发展大局的新时代，但如何让规划落实，却是对未来几届政府官员的考验。
既然政府无意推冧私楼价格，政策方向又倾斜公营房屋，两相制衡之下，可以想像供不应求下未来楼价将会持续稳定，或呈小升格局，但过去楼价大升的黄金时代或许亦难再出现。●香港文汇报记者 颜伦乐
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