【按揭热线】申请按保慎防「雷位」

经络按揭转介首席副总裁曹德明

在「新按保」政策的带动下，愈来愈多买家透过按揭保险计划承造高成数按揭。根据香港按揭证券有限公司数据显示，近年选用按揭保险计划的宗数及金额一直维持于高水平，反映按揭保险计划的殷切需求。事实上有买家置业时会忽略按保公司审批的规条，稍有不慎未能成功申请，最终或会大失预算，笔者将拆解一些按保公司鲜为人知的「雷位」。

「雷位」一：以合约价审批楼按

当银行审批一手物业按揭的申请时，一般以折实价，即扣除所有折扣回赠等优惠去计算可批出的按揭成数或金额。与银行不同，按保公司则以正式买卖合约（合约价）去审视物业是否符合申请按保的条件。

以一个一房新盘单位为例，合约价为640万元，买家选用「即供」付款，扣除所有折扣回赠后，折实价为590万元。原本买家打算选用「旧按保」申请八成按揭，但按保公司以合约价640万元审批，超出旧按保的楼价上限600万元，因此未能符合旧按保的条件，最终买家只可向银行承造最多六成按揭。如买家预算不足，则需要更改为「建期」付款，待落成时以「新按保」申请高成数按揭。

再以另一个二房新盘单位为例，合约价为1,020万元，买家选用「建期」付款，扣除所有折扣回赠后，折实价为980万元。申请上会时，买家想选用「新按保」申请八成按揭，按保公司以合约价1,020万元作审批，「新按保」的楼价上限则为1,000万元，因此未能符合新按保的条件，买家只可向银行承造约五成按揭。首期支出顿时增加三成，可能大失预算。

「雷位」二：房协二手楼估值含补地价

购买房协「住宅发售计划」或「资助出售房屋项目」第二市场的买家，因没有政府「按揭贷款担保」，买家需要透过「香港按揭证券公司」申请高成数按揭，方可获批最高九成按揭。而按证公司会以已补地价后的估值进行计算物业估值，如已补地价后的物业估值超过1,000万元，买家则未能承造高成数按揭上会。签署临时买卖合约前，建议先透过按证公司所提供的预先批核服务，预先评估物业估值，以及查询申请人是否符合按揭保险计划之申请资格。