租置计划是否可行?
28HSE 编辑部  2021-01-26  三地产焦点 
租置计划是否可行?

[28Hse 三地产焦点 第三百零六期 2021年01月27日] 香港大学经管学院公布《香港经济政策绿皮书》,由11位教授合作编写,就经济及产业、人力资源培训、监管与规管及房屋等范畴作出解说,并提出政策改革研究方向。

香港房屋问题迫切,轮候公屋的人数及时间更是节节上升。就著房屋方面,港大首席副校长、经济学讲座教授王于建议重推租置计划,将公共和私人房屋市场连接,以提高公营房屋的流转比率,可以腾出约5万个单位供应。

就此,具体方案有2个,第一个方案是让公屋租户以一个可负担的价钱购买其租住的单位,售价是以市价二五折,待补地价五成;而居屋则维持现有补地价,以七折出售。若这两类计划在相应的二手市场转售,毋须补地价。

二则是把上述方案改为划一豁免三成待补地价。即是说,在方案二下,有关公屋及居屋分别以相当于市价四五折和七折出售,以有效地统一公屋及居屋的二手市场及公开市场。

每一次讲起公屋问题,都会有人提及重推租置计划,增加公屋流转性,土地价值就可以释放。就此政府表示,由于公屋供应短缺,并不赞成现时重推计划。对于,你有什么意见呢?

事实上,笔者不太支持,要缩短公屋轮候时间,最有效与最根本方法,必然是增加房屋供应。再加上,并不是每个人都想买楼,或者碍于家庭经济条件等因素,公屋户未必会购买其公屋单位,或者转售单位,对公屋流转性未必有即时的帮助,甚至有机会减少短期可供编配的公屋数目,间接增加轮候时间。

此外,租置计划等于将公屋与市场挂鈎,此举很大机会令公屋资源沦为转让、炒卖工具,所以如果政府决定重推计划,必须要引入较严谨的转售限制,如10年禁售期等。

另一方面,港大经管学院副教授程腾欢提出,以恒常物业税(差饷租值)来取代现行的印花税。新建议下,有关差饷租值将由5%提高至15%,以及为香港永久性居民提供自住业主豁免优惠,以更有效地管理楼价。

对于调高差饷租值,相信大家都没有什么概念。按照现时私楼租金回报率大约2%至2.6%去计算,以15%的差饷租值徵税,大约相当于楼价的0.3%至0.39%。即是说,$500万楼价的,每年要交税$1.5万至$1.95万。

就此,不少人认为取消印花税就是减辣的意思,笔者认同的。为什么呢?一来印花税是一笔过付,而差饷租值是每年分4季预缴,买家所面对的经济压力相对较少。此外,政府过去不时推出的差饷宽减,所以如果计划推出后,政府仍然提供差饷宽减的话,实际与减辣是没有分别的。

那究竟教授的建议可不可行?就此,笔者有些保留,在房屋供应未有增加的情况下,即使推出再多的有效政策,都是没有徒劳无功的,所以政府应首先解决是土地及房屋供应。

CCL

中原城市领先指数(CCL)最新录得176.16(反映2021/01/11至2021/01/17 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周下跌0.20%,较上年同期下跌0.53%。

4个分区中,只有新界(西)区录得升幅,按周上升2.51%,新报166.81,较上年同期上升2.06%。反之,新界(东)区跌幅最多,按周下跌1.75%,最新录得186.68,较上年同期下跌1.81%。而港岛及九龙区分别录得182.72及172.08,按周分别下跌0.76%及0.88%,较上年同期分别下跌0.97%及0.80%。

上周成交个案


-- 大埔翠怡花园2房 成交价$470万 --
世纪21宇田地产高级客户经理刘碧珍表示,新近录得大埔翠怡花园成交,单位为C座中层08室,实用面积287平方尺,2房望园景,原开价$480万,后减至$470万获承接,实用面积平均尺价$16,376。


-- 屯门丰景园中层户 $461万易主 --
祥益地产高级分行经理林英杰表示,日前录得屯门丰景园3座中层4室成交,实用面积340平方尺,拥开扬海景,获区内客以$461万购入,实用面积平均尺价$13,559,属市场价成交。


-- 大角咀柏景湾高层户 $1,030万获承接--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示,日前录得大角咀柏景湾成交,单位为6座高层G室,实用面积466平方尺,2房,座向东南方,成功以$1,030万易手,实用面积平均尺价$22,103。


-- 屯门聚康山庄2房 成交价$583万--
祥益地产区域董事袁思贤表示,新近屯门聚康山庄1座低层E室,实用面积428平方尺,2房,单位内笼企理,减至$583万获区内准婚客承接,实用面积平均尺价$13,621。

新盘动向


-- 屯门帝御‧岚天上载价单 --
由帝国集团发展的屯门帝御第三期帝御‧岚天,位于屯门青山公路青山湾段8号,上载首张价单,涉及112伙,实用面积208至361平方尺,包括开放式及1房单位,价单定价$329.6万至$585.2万,价单尺价$15,832至$19,190。 项目提供最高9%折扣,单位折实$299.9万,至$532.5万,折实尺价$13,998至$17,463。


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