2024-04-26 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第三百零六期 2021年01月27日] 香港大学经管学院公布《香港经济政策绿皮书》，由11位教授合作编写，就经济及产业、人力资源培训、监管与规管及房屋等范畴作出解说，并提出政策改革研究方向。
香港房屋问题迫切，轮候公屋的人数及时间更是节节上升。就著房屋方面，港大首席副校长、经济学讲座教授王于建议重推租置计划，将公共和私人房屋市场连接，以提高公营房屋的流转比率，可以腾出约5万个单位供应。
就此，具体方案有2个，第一个方案是让公屋租户以一个可负担的价钱购买其租住的单位，售价是以市价二五折，待补地价五成；而居屋则维持现有补地价，以七折出售。若这两类计划在相应的二手市场转售，毋须补地价。
二则是把上述方案改为划一豁免三成待补地价。即是说，在方案二下，有关公屋及居屋分别以相当于市价四五折和七折出售，以有效地统一公屋及居屋的二手市场及公开市场。
每一次讲起公屋问题，都会有人提及重推租置计划，增加公屋流转性，土地价值就可以释放。就此政府表示，由于公屋供应短缺，并不赞成现时重推计划。对于，你有什么意见呢？
事实上，笔者不太支持，要缩短公屋轮候时间，最有效与最根本方法，必然是增加房屋供应。再加上，并不是每个人都想买楼，或者碍于家庭经济条件等因素，公屋户未必会购买其公屋单位，或者转售单位，对公屋流转性未必有即时的帮助，甚至有机会减少短期可供编配的公屋数目，间接增加轮候时间。
此外，租置计划等于将公屋与市场挂鈎，此举很大机会令公屋资源沦为转让、炒卖工具，所以如果政府决定重推计划，必须要引入较严谨的转售限制，如10年禁售期等。
另一方面，港大经管学院副教授程腾欢提出，以恒常物业税（差饷租值）来取代现行的印花税。新建议下，有关差饷租值将由5%提高至15%，以及为香港永久性居民提供自住业主豁免优惠，以更有效地管理楼价。
对于调高差饷租值，相信大家都没有什么概念。按照现时私楼租金回报率大约2%至2.6%去计算，以15%的差饷租值徵税，大约相当于楼价的0.3%至0.39%。即是说，$500万楼价的，每年要交税$1.5万至$1.95万。
就此，不少人认为取消印花税就是减辣的意思，笔者认同的。为什么呢？一来印花税是一笔过付，而差饷租值是每年分4季预缴，买家所面对的经济压力相对较少。此外，政府过去不时推出的差饷宽减，所以如果计划推出后，政府仍然提供差饷宽减的话，实际与减辣是没有分别的。
那究竟教授的建议可不可行？就此，笔者有些保留，在房屋供应未有增加的情况下，即使推出再多的有效政策，都是没有徒劳无功的，所以政府应首先解决是土地及房屋供应。
中原城市领先指数(CCL)最新录得176.16（反映2021/01/11至2021/01/17 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.20%，较上年同期下跌0.53%。
4个分区中，只有新界(西)区录得升幅，按周上升2.51%，新报166.81，较上年同期上升2.06%。反之，新界(东)区跌幅最多，按周下跌1.75%，最新录得186.68，较上年同期下跌1.81%。而港岛及九龙区分别录得182.72及172.08，按周分别下跌0.76%及0.88%，较上年同期分别下跌0.97%及0.80%。
-- 大埔翠怡花园2房 成交价$470万 --
世纪21宇田地产高级客户经理刘碧珍表示，新近录得大埔翠怡花园成交，单位为C座中层08室，实用面积287平方尺，2房望园景，原开价$480万，后减至$470万获承接，实用面积平均尺价$16,376。
-- 屯门丰景园中层户 $461万易主 --
祥益地产高级分行经理林英杰表示，日前录得屯门丰景园3座中层4室成交，实用面积340平方尺，拥开扬海景，获区内客以$461万购入，实用面积平均尺价$13,559，属市场价成交。
-- 大角咀柏景湾高层户 $1,030万获承接--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，日前录得大角咀柏景湾成交，单位为6座高层G室，实用面积466平方尺，2房，座向东南方，成功以$1,030万易手，实用面积平均尺价$22,103。
-- 屯门聚康山庄2房 成交价$583万--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近屯门聚康山庄1座低层E室，实用面积428平方尺，2房，单位内笼企理，减至$583万获区内准婚客承接，实用面积平均尺价$13,621。
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由帝国集团发展的屯门帝御第三期帝御‧岚天，位于屯门青山公路青山湾段8号，上载首张价单，涉及112伙，实用面积208至361平方尺，包括开放式及1房单位，价单定价$329.6万至$585.2万，价单尺价$15,832至$19,190。 项目提供最高9%折扣，单位折实$299.9万,至$532.5万，折实尺价$13,998至$17,463。
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