2024-05-03 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百八十七期 2020年9月16日] 香港土地供应不足，乃是不争之事实。然而政府觅地进度相当缓慢，再加上受反修例抗争及疫情影响，觅地进展「足足空白一年」，房屋供应持续落后，问题日益严重。
因此，为了大幅的增加土地供应，在海洋公园早前面临倒闭危机时，有人提出拆卸公园，把土地拿来建屋。整个海洋公园面积达78.5公顷，加上南朗山，可以兴建2万几至4万多单位。
这想法看似天马行空，但其实并非不可行，只是更改土地用途需时。当中，要数最双赢的方法是，缩小海洋公园的规模，关闭大型游乐设施，保留海洋保育和教育设施，腾出的土地可用作建屋，又可以卖地增加收入。
不过幻想总是美好的，最后海洋公园渡过了危机，获立法会财委会通过拨款$54亿，以协助偿还贷款和应付未来一年的营运。海洋公园最终没有缩小规模，所以日后的潜在土地供应没有增加。
市区土地供应量有限，土地市场竞争越来越激烈，发展商有什么方法增加土地储备呢？最常见的就是政府推地，有兴趣的发展商入标投地，中标者的土地储备自然有所增加。
此外，收购市区旧楼再进行强制拍卖，以增加土地储备，亦是发展商惯常的做法。就好像近日新世界积极申请强拍，最新就深水埗通州街306、308、310及312号申请强拍，估值超过$1.6亿。
根据资料，地盘面积约4,771平方尺，现划为「住宅(甲类)6」用途，日后可以用9倍地积比率发展，可建商住楼面约42,939平方尺。由于申请人已持有项目不少于80%业权，而且物业楼龄已经65年，故此符合强拍的门槛。
讲起申请强制拍卖门槛，可能有的人会有疑问，不是持有最少90%业权才可以申请吗？为什么上述的个案符合申请资格呢？以及若该地段以公开拍卖方式出售，是否只可以大业主出价竞投？
是的，政府为了鼓励重建破旧大厦，政府推出了《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，任何人士拥有某地段不少于90%的不分割份数业权（即「大业主」），可向土地审裁处申请作出命令，强制售卖该地段所有不分割份数，作重建之用。
但自2010年4月1日起，政府降低了三类地段申请强制售卖的门槛，由90%业权降至80%业权。有关地段包括(1) 地段上每个单位各占该地段不分割份数的10%以上；(2) 地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上；(3) 地段并非坐落于工业地带，而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦。
因此，深水埗通州街306、308、310及312号的申请是符合规定的。若土地审裁处决定发出强制售卖令，便会委任售卖受托人负责出售。如果该地段以公开拍卖方式出售，必须售予出价最高的竞投者，而且任何人士均可出价竞投。
由于申请人要持有8或9成业权才可以申请强拍，所以他们会愿意花钱向业主收购单位，因此我们时常听到有人买旧楼博被收购，有很高的回报率，资金随时倍翻。
不过，博中被收购不是一件容易的事，机会如大海捞针，涉及的风险很高，所以要作此类投资时，要先了解投资旧楼注意事项，以及衡量自身的负担能力。
中原城市领先指数(CCL)最新录得177.85（反映2020/08/31至2020/09/06 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.24%，较上年同期下跌3.84%。
本周只有港岛区录得跌幅，新报185.35，按周下跌2.68%，较上年同期下跌5.13%。反之，九龙区升幅最多，按周上升2.03%，较上年同期下跌2.65%。而新界(东)及新界(西)区址录得升幅，分别录得189.34及163.22，按周分别上升1.37%及0.53%，较上年同期分别下跌2.63%及1.96%。
-- 大埔新达广场低层户 $680万易主 --
世纪21宇田地产客户经理刘定方表示，新近录得大埔新达广场成交，单位为4座低层D室，实用面积465平方尺，原开价$740万，减价$60万至$680万获承接，实用面积平均尺价$14,624。
-- 屯门兆康苑2房 $488万获承接 --
祥益地产高级客户经理古文彬表示，日前录得屯门居屋兆康苑R座低层4室，实用面积483平方尺，2房，累减$22万，获区内首置客以$488万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$10,104，属市场价成交。
-- 北角和富豪庭楼景户 $750万易手--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角和富豪庭低层B室成交，实用面积438平方尺，2房间隔，望楼景，原开价$830万，成交价$750万，实用面积平均尺价$17,123。
-- 天水围天盛苑3房 成交价$528万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天盛苑L座中层7室成交，实用面积650平方尺，3房连套房，均座拥开扬景观，以$528万 （居二市场价）购入，实用面积平均尺价$8,123。
-- 西营盘艺里坊‧2号加推33伙 --
由恒基发展的西营盘艺里坊‧2号，加推第2号价单，涉及33伙，价单定价由$694.3万至$878.9万，尺价由$27,335至$30,624，项目折扣优惠维持最高4%不变，折实售价由$666.53万至$843.74万。
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