2024-05-07 28HSE 编辑部
全球经济复原需时 疫情或加剧政治对抗
本系列前两期从宏观及政策层面，分析了楼市的支持因素，然而在微观层面上，各专家并不讳言楼市近期面对的下行压力很大。此刻，世界各国正遭受新冠肺炎疫情蹂躏，经济复苏需时，本港更受到社会事件及疫情夹击，加上未来中美关系不确定性增加，政经局势云谲波诡，楼市也难独善其身。综合专家分析，楼市正进入充满杂音的阶段，未来个别惊吓式成交、新盘平过二手、成交进一步萎缩等现象将会接踵而至。■香港文汇报记者 黎梓田、马翠媚、颜伦乐、殷考玲
纳米楼劈价料成常态 新盘争出货拖低大市
覆巢之下无完卵。疫情之下，本港各行各业受重创，楼市自然难独善其身，楼价续呈下跌势头。今后一段时间，市场上的惊吓价会不断出现，主要是一些财务负担能力差的市民，「捱唔住」被迫沽货。这些惊吓价的成交，料多集中于纳米楼和伪豪宅，这类物业在好市时都已经高得离谱，发展商过往以高尚包装示人，藉此较市价开高一至两成，疫市除了令它们回复正常市价外，疫市下个别成交价比市价跌两三成、三四成都有可能。
个别低价成交未必会真正挫伤楼市，反而新盘平过二手才是接下来会拖低楼市的「大杀伤力」武器。疫情影响新盘上半年销售，如果疫情在下半年消散，发展商需要追回卖楼业绩，大量新盘将会重推，势必以减价、平过二手来抢夺市场上的购买力。目前整体楼价仍高，加上几年前土储平，发展商就算比目前平二三成卖楼仍有钱赚。今年可推出的新盘量近三万伙，当新盘平过二手，自然会令整体楼价向下，估计下调幅度达二三成。
新盘平过二手的情况在沙士后出现过。淘大花园是2003年沙士重灾区，纵使当时二手尺价低见2,000元，但减价后也乏人问津，在最惨淡的2003年4月份，全月只得1宗成交。而发展商也群起割价促销，开价比二手楼更平。最经典是当年3月开盘的将军澳广场，首批以平均尺价低过2,000元抢客，2房户最平100万元有找，甚至推出十成按揭吸客，当时代理盛行一句口头禅：「有一张身份证就已经有楼住」，成为当时热话。
近年高按上车盛行 负资产银主盘易增
虽然目前平均楼价跌幅少于1成，但不同屋苑成交价及估值跌幅其实有别，个别单位已由高位跌穿1成，导致小部分新造9成按揭的业主跌入负资产界线。事实上，新按保自去年放宽后，9成按揭个案使用率及比例增加，加上近年新盘为求去货，财仔及发展商上阵提供高按及二按，让买家可以借到9成上车，一些高按甚至高至123%，与97时不遑多让。2019年录得2.06万宗一手成交，创十五年新高，假设有三成买家采用9成按揭，楼价跌多过1成，即至少有6,000个负资产。
1997年金融风暴到沙士期间，本港楼价暴跌约7成，其间有逾10万个负资产个案，当时每五位业主便有一位负资产。根据金管局今年1月底公布的数字，负资产住宅按揭贷款宗数由2019年第3季末的53宗，急增至2019年第4季末的128宗。
至于银主盘，纵然今次有银行推出楼贷「还息不还本」安排，但支持总有限度，「不还本」期限过后，仍有业主「顶唔顺」无力供款，手上物业就会沦为银主盘。有业界估计，今次的银主盘有机会超过2,000间。事实上，银主盘滚存量由去年12月的91间，逐步增至今年4月的102间，而对比去年同期更增加240%。
资料显示，1997年金融风暴令负资产数字暴增，业主资不抵债无力供款，银主盘录得高逾1,000间，其后数年经济持续积弱，加上2003年沙士双重打击，令当年年底银主盘更录得逾5,700个之多，其中超过八成为住宅物业。
裁员减薪降买楼意欲 楼市成交进一步萎缩
经过疫情打击，高收入一群被减薪、低收入被裁，不少市民已经食了几个月谷种，资金已经变得不充裕，买楼意欲大减。就算仍「保住饭碗」的打工仔在面对日后裁员和减薪忧虑下，也会降低入市意欲。即使疫情过去，经济恢复需时，企业扩充审慎，社会对楼宇需求减少，除引领楼价下调外，也令楼市成交进一步萎缩。
修例风波本来已令楼市成交减少，而新冠肺炎疫情更令交投冷清，土地注册处数字显示，今年以来整体物业注册宗数维持低水平，1月至3月分别录得3,776宗、4,413宗及 4,555宗，而截至4月22日亦仅录3,746宗，料较去年4月的9,911宗减少一半。
对比沙士时期，当时楼市并没有辣招，2003年1月整体物业注册宗数录得7,293宗，在爆发沙士疫情后，成交骤减，5月更跌至5,090宗的谷底，对比年初下跌3成。
租金跟随楼价调整 豪宅纳米楼跌幅大
在经济前景不明朗之下，无论是高收入或低收入人士生活均受影响，生活拮据下只能「食谷种」，动用自身积蓄，加上手上资金变得不充裕，在前途不明朗之际，即使市场上有平价笋盘，也未必买得起、供得起，市场承接能力及入市信心降低，自然对住宅需求减少，「食壳种」的情况下，租赁需求亦会同样萎缩，租金将会慢慢向下调整。
除本地租客对住宅需求减少外，不少海外专家及中高层人士亦被迫撤离本港，过去最吃香的大面积豪宅及纳米楼租金会面临较大幅度的调整，业界料跌幅有10%或以上。
而以往来港就读的内地生，一直都是本港租务市场一大支撑，不过去年经历持续大半年的修例风波，已吓退不少内地学生，料对于个别地区租务会有影响，例如沙田区及屯门区，过往不少租赁成交都来自内地学生合租等，但受疫情及社会事件影响，相信今年这类成交会大减。就算在疫情过后，部分内地生或忧虑本港政治环境下，转往香港以外地方升学，令本港租务需求减少。
办公模式转变 写字楼需求减
除了住宅物业，疫情亦令写字楼市场敲响警钟。写字楼租金早在疫情前已受压，在家工作也令企业发现，可以利用网上会议或轮班方式解决空间不足问题，无需使用太大楼面，相信大面积写字楼单位势受到冲击，预计今年中环写字楼租金将有20%至25%跌幅，而且跌势将会持续多年，至于东九龙供应高峰未到，但跌幅也大约有10%至15%，而且在预期日后写字楼供应持续增加之下，租金跌幅会加深。
再者，据仲量联行3月底公布的《香港地产市场观察》指出，由于新型冠状病毒疫情令不少租户重新考虑并延迟租赁安排，整体甲级写字楼市场于2月录得18.93万方尺的负吸纳量，而整体空置率录得约6.3%。
旅游零售复苏需时 铺租短期内无运行
商铺方面更是「无运行」，商铺市场在过去十多年个人游当旺时最吃香，令铜锣湾登上世界最贵商业街榜首，但去年暴乱加上今年疫症肆虐，访港之内地旅客大跌至近乎零，加上网购令实体店需求下跌，目前不少商铺租金已较高峰期大幅跌七成半，多间国际知名的品牌都已纷纷弃租，就连以往一直处于旅游旺区的大型商场都已出现不少吉铺。业界预料今年租金会再跌15%至20%，其后走势仍有待个人游何时回复才能评估。
香港零售管理协会最新的调查显示，目前有96%的被访公司表示正录得亏损，且亏损的程度有增无减，程度达中等及严重的亏损共占89%，预料2月至5月会有逾万名零售从业员被裁减。协会表示，在2月至4月间，被裁员工占受访公司总员工2%，结业店铺占受访公司总店铺3.2%。按此推算，在2月至5月期间，累计有10,400名零售从业员被裁，至少5,200间零售店铺结业。有84%的零售商认为业主减租不足，并要求减幅达5成以上，该协会再次呼吁业主减租。
不过业界指出，商铺减租有别于住宅。因为若果铺位有做按揭的话，租值减少会被银行追收差价，如疫情及经济无改善，此类物业沦为银主盘机会相当大，所以商铺业主非到最后关头都不愿意减租。
买卖价方面，上落幅度亦较住宅物业大，旺区铺位将会出现几成跌幅，跌价有机会高达5成。
业界预期，纵使疫情过后，旅游零售都需时恢复，商铺市场短期难回复昔日盛景。
低息加高基数效应 疫后楼价反弹力弱
根据差估署资料，2003年楼市由低位67.4点升至沙士前的76.5点，只用了短短4个月时间。但今次市场普遍相信，疫情后楼市即使反弹，但反弹力度一定不及当年。
分析认为现时楼市与沙士时最大不同，在于当年楼价处于低位，之后在个人游刺激下，反弹力度自然强劲。但今天楼市在多年低息环境及量宽下，已处于历史高水平，即使近期楼价回落，但仍然处于极高位，因此就算疫后楼市回升，料反弹力度亦一定不会如当年般强劲。
本港疫情在今年1月大爆发以来，踏入4月疫情有所缓和，购买力已见出动，无论一二手成交量都有所回升，在政府大力救市下，市场未见恐慌情绪，乐观预计，楼价4月至5月会回稳。预料上半年楼价跌幅约5%，下半年走势则仍要视乎疫情走向。
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