2024-05-04 28HSE 编辑部
放宽按保满半年 助上车成果明显
去年10月中特首公布的《施政报告》提出放宽按揭保险成数的楼价上限至1,000万元帮助市民上车置业，带动1,000万元以下二手住宅物业交投，过去半年受黑暴及疫情影响令整体二手住宅注册量相比前半年回落16.8%，惟逾600万元至1,000万元二手注册量逆市升6.5%，交投表现优于大市。当中以实用面积逾400至600方尺的单位成交为主，占达61% ，反映小市民都希望用此价格水位可以购入拥有合理空间的单位，而非只有百多、二百尺的纳米盘。 ■香港文汇报记者 梁悦琴
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，过去半年(以2019年11月1日至2020年4月15日注册数字计算)受惠于放宽按保的逾600 万元至 1,000 万元二手住宅注册量录6,606宗，比起前半年(以2019年5月1日至10月31日注册数字计算)6,200宗增加约6.5%；反观同期整体二手住宅注册登记共录得16,798宗，较前半年20,187宗下跌约16.8%，足见逾600 万元至1,000 万元表现优于大市。
买家由纳米盘转投中型户
若以金额划分，同期逾1,000万至2,000万元跌约35.3%，逾2,000万元更跌约47.8%，至于600万元或以下则回落约23.3%，可见逾600 万元至 1,000 万元表现均较其他物业更佳。
值得留意，过去半年(截至4月15日)为止，逾600万至1,000万元二手住宅注册量中，以有实用面积资料的个案计算，实用面积逾400至600平方尺的单位占最多，达61%；其次的是占约23%的实用面积逾600至800方尺单位；实用面积400平方尺或以下单位占约11%；而馀下仅5%为实用面积逾800方尺物业。
事实上，政府去年10月将八成按揭保险的合资格物业价格上限由600万提升至为1,000万元，适用于所有住宅物业，而适用于首次置业人士的九成按揭保险的合资格物业价格上限由400万提升至800万元。即时令要用高成数按揭置业人士的盘源由以往集中于新盘或600万元以下的二手盘，扩展至1,000万元以下一、二手盘，令去年10月至11月的千万元以下二手楼成交大增，楼价亦一度轻微回升。
由于二手盘源增加，如今花985万元已可买入一个红磡升御门实用面积约606方尺单位，又可享高成数按揭，自然比用904万元于同区只可买入一个实用面积只有391方尺新盘启岸的吸引力为高，因而令不少新盘都为千万元以下新盘单位增加建筑期付款折扣优惠，待买家于入伙时向银行作借贷来抢客。
发展商增建筑期优惠
屯门恒大．珺珑湾1期、长沙湾爱海颂，以及青衣明翘汇，由去年10月至11月底开售期间，使用建筑期的买家比例高达33%至46%。
随着买家使用建筑期付款的比例增加，有部分新盘更降低建筑期付款比例，藉以吸引更多买家选用，以爱海颂为例，首张价单中的2款建筑期付款计划，首期为楼价10%及15%，其后发展商将使用建筑期付款的首期减少至楼价8%。
然而，随着今年初疫情令经济进一步转差，楼价有向下压力，金管局于今年3月初终开腔指出，自从按证公司去年10月调高按保楼价上限后，留意到越来越多新盘买家选择用「建筑期付款」买楼，有些楼盘甚至超过8成买家选择「建筑期付款」。金管局提醒，因为买家只能以收楼时而非买入楼花时的楼价申请按揭，如果楼价在收楼前出现调整，银行估价不足，买家就有机会需要多付首期的风险，才能找到银行承造按揭。
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