2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第二百六十四期 2020年4月8日] 储够首期只是迈向成功上车的第一步，但大家别小觑申请按揭这个步骤。一般而言，银行审批按揭贷款，主要会考虑申请人入息比率及信贷纪录，但原来职业都是其中一个重要因素。
对于自雇或收入不稳的人士申请按揭，银行批核时会较为谨慎及繁复，包括考虑申请者的入息是否稳定、所提交的入息证明是否可信等。因此审批时间较一般长，甚至有可能拒绝按揭申请，所以申请者必须预留多点时间及首期作后备。
由于自雇人士没有正式的收入证明，加上未必有报税及强积金供款纪录。为确保按揭申请人所提交的资料是可信的，银行会要求他们提供更多证明文件，如最近6个月公司主要银行往来帐纪录、公司财务报表等。
不过今时今日的香港情况已经不同了，要预留多点时间申请按揭的，岂止自雇或收入不稳的人士，基本上所有人士都要，疫情影响下，最好预留最少3个月时间作为成交期。
新冠肺炎疫情蔓延，多间银行采取弹性上班制，安排员工在家工作或轮班分批上班，以减少社交接触，令审批时间比以往长，可能由普遍1个月延至2个月，甚至更长，所以准买家及业主要预松时间，以免最终被迫挞订。
那现时按揭审批是否收紧了？是的，在经济不稳、失业率创逾9年高，升至3.7%的情况下，银行审批按揭的态度普遍较为审慎，对物业估价转为保守。话虽如此，基本上大多银行在申请人提供到正常入息文件，以及成功通过压力测试的情况下，都是可以批出按揭的。
不过有部分行业人士需要注意，银行近日对最受疫情影响行业，包括航空、酒店、零售、旅游业雇员等，收紧了按揭审查，包括转按及加按申请，甚至有个别银行直接拒绝任何航空服务业雇员按揭申请。
因此，最近入息不稳的准业主要预留多一点时间，在入市前宜先到银行做预批，才签临约买楼，以免大失预算。另一方面，准业主亦应未雨绸缪，预先准备大量文件，例如12个佣金收入证明及过去2年税单等，以让银行评估能否通过供款占入息比率及压力测试。
如果银行仍然对借款人供款能力存疑，会要求加收入稳定的按揭担保人，以减低银行所需承受的风险。一般而言，银行对担保人的要求不高，无须是直系亲属，而且不设名额上限。
要留意的是，成为担保人是需要承受一定程度的风险，包括(1)当借款人未能供款时，担保人便须履行还款的责任；(2)由于有担保在身，若担保人打算买楼申请按揭时，按揭成数上限须下降一成；(3)如果借款人经常有逾时还款的情况，担保人信贷评级可能会被拖累；(4) 担保人难以单方面剔除此身份，需要由借款人向银行提交新的入息证明以通过压测后才可剔除。
所以，要为他人物业按揭作担保前要三思，如非必要，还是不做担保人较好。再者，买楼要量力而为，尤其是现时经济不稳，必须要计算清楚负担能力才入市。
中原城市领先指数(CCL)最新录得175.51（反映2020/03/23至2020/03/29 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.03%，较上年同期下跌2.22%。
当中，只有九龙区录得升幅，按周上升0.34%，新报171.94，较上年同期下跌2.51%。而新界(东)区跌幅最多，按周下跌0.37%，新报189.68，较上年同期下跌0.77%。而港岛及新界(西)区分别录得185.35及161.18，按周分别下跌0.35%及0.31%，较上年同期分别下跌1.51%及1.53%。
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