2024-05-04 28HSE 编辑部
经络按揭转介高级副总裁曹德明
上一篇向大家讲解在施政报告中，放宽按揭保险计划的楼价上限后，首置客考虑置业时需要注意的事项，包括要符合「首置客」的定义、首期减少但入息要求相应提高，以及保险费增加，今篇会继续向各位讲解另外一些注意事项：
4. 不适用购买「即供」楼花
在新措施下，按揭保险放宽楼价范围只适用于已落成住宅物业，而购买楼花则要视乎选择「即供」还是「建筑期付款」。一般情况下，楼盘于发出入伙纸及满意纸后，买家申请按揭时所签的是现楼按揭契，便合乎已落成物业定义。因此，若买家选择「建筑期付款」（待楼宇建成，业主收楼后才开始供款）便有机会受惠。相反，「即供楼花」（购入楼花后，立即开始供款）则不适用于新措施。
此外，建筑期付款对买家（尤其是租屋或换楼人士）的资金运用上有更大灵活性，料1,000万元以下的楼花盘，首置客采用建筑期付款比例或会上升。但是，此方式影响发展商现金流，因此楼价折扣率较低，而且买家须承受入伙时估价不足的风险。
假设一个800万元单位，按揭成数为九成，即借720万元。但当物业落成时，估价下跌一成至720万元，九成按揭只可借648万元，准买家要另行支付72万元差价。建议买家入市前好好考虑及评估自己的负担能力、楼市状况以及经济环境等因素。
5. 免压力测试却审批需时
新措施指出即使首置客未能通过压力测试，只要符合供款与入息比率50%以及缴交额外保费便有机会上车，不过措施至今实施约三个星期，暂未接获成功个案。由于新措施颁布后银行需要更多时间消化，加上申请除经由银行审批外，按揭保险公司亦要作出批核，意味审批时间将会延长。
另外，亦有消息指未能通过压力测试的买家，按保公司亦要求额外增加10%保费。所以在安全情况下，建议买家最好能通过压力测试，以减少额外开支。
6. 可允许转按但规范甚多
过去不少置业人士于罚息期过后便考虑转按，以获取现金回赠之馀，楼价上升后更有机会套现再置业。惟运用新按保措施的杠杆转按要面对多重规范，包括不能套现、缴交新保费及最高只能承造八成按揭。
而且，保费动辄十多万元，业主要考虑是否需要。
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