2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百三十二期 2019年8月28日] 时常听到有人购买旧楼，用作放租之馀兼博被收购。事实上，要找到真正具有收购潜力的，并不是一件容易的事，再加上博中被收购的机会如大海捞针，涉及的风险很高。
无可否认，如果幸运地被睇中收购，回报很高，甚至可能较市价高出近1倍。近日就有天价收购的项目，市区重建局向上环皇后大道西/贤居里项目的业主建议，以实用面积尺价$24,051提出收购。
有人质疑是次的收购价过高，市建局指出价钱是按同区7年楼龄尺价计算，收购价高主要是过去楼市不断攀升而致。如果按此计算的话，1个实用面积350平方尺的单位，业主就可获约$842万的赔偿。
根据有关建议，业主需在60日内考虑是否接受收购，也可选择原址楼换楼，或启德焕然壹居的楼换楼单位。当物业收购手续完成后，亦会为合资格租客，提供特惠津贴及提供安置安排。
是次的收购价是历来最高的，较去年5月向同区西营盘崇庆里/桂香街项目业主提出的，以实用面积尺价$23,568收购，增加2%。可见楼价不断上升时，令收购价「水涨船高」，随时令收入被庞大的收购成本抵销。
然而，近日经济前景正面对很多不明朗因素，楼市有机会调整。有见及此，市区重建局行政总监韦志成早前发表网志，讲及若未来楼市下跌，早年以高价收购的重建项目，有可能现「高买低卖」的情况，对市建局的财政穏健造成一定压力。
他指出，为应对未来楼市可能出现的转变，市建局正建立「规划储备」，选择旧区适当位置，综合重建、复修、保育、活化及改造重设五大业务，尽早开展工程规划研究，以缩短前期项目评估时间，甚至可因应楼市下调之时，从储备中选择合适项目落实执行，以降低收购成本。
是的，土地供应问题困扰本港多时，笔者亦认同土地储备的重要性，出发点是好的，但问题是土地会用作重建什么房屋类型，是私楼、居屋还是公屋？另一方面，单从利益来看，对于早前高价收购的项目，市建局要如何处理？
市建局自2001年成立而来，重建项目主要是发展私楼，而发展的资助房屋暂时有2个，分别是「焕然壹居」及港人首置上车盘「焕然懿居」，而没有兴建任何公屋。
市建局是以自负盈亏方式营运，所以为确保日后建成和卖出的项目至少可收回成本，会选择发展私楼。所以，如果要达到有关目标，对于早前高价收购的项目，只可以成本转介至买家上，即是说很大机会兴建天价的豪宅，一般市民根本不可负担的。
因此，要令土地储备能发挥真正的作用，首先也是最重要的一点是，要改变市建局的营运方式，不是按利益行事，而是按不同阶层的住屋需要，而兴建不同的房屋类型，这才可令房屋资源公平分配。
香港公私营房屋比例失衡，如果政府继续只针对发展任何一边，房屋及土地问题是没法解决的。
中原城市领先指数(CCL)最新录得188.39（反映2019/08/12至2019/08/18 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.09%，较上年同期上升0.44%。
本周只有新界(西)区录得跌幅，新报168.19，按周下跌1.19%，较上年同期上升2.41%。而九龙区录得升幅最多，最新录得188.04，按周上升0.87%，较上年同期上升2.05%。港岛及新界(东)区分别录得197.41及199.98，按周分别上升0.02%及0.46%，较上年同期分别上升2.22%及下跌3.03%。
-- 沙田第一城3房 $660万易主 --
世纪21奇丰物业第一城分行经理袁丽诗表示，新近录得沙田第一城成交，单位为30座低层E室，实用面积451平方尺，3房连套房，座向西北，原开价$735万，减价$75万至$660万易主，实用面积平均尺价$14,634。
-- 天水围居屋天颂苑2房 $487万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天颂苑F座低层8室成交，实用面积506平方尺，2房2厅，累减$23万，获区内首置客以$487万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$9,625，属市场价成交。
-- 将军澳新都城中层 $701.5万沽出--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳新都城成交，单位为二期10座中层A室，实用面积441平方尺，以$701.5万获承接，实用面积平均尺价$15,907，低市价约5%。
-- 天水围居屋天盛苑高层户 成交价$512万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前促成天水围居屋天盛苑F座高层1室，实用面积650平方尺，3房2厅连套房，累减$18万，成交价$512万（居二市场价），实用面积平均尺价$7,877。
-- 将军澳Marini周五售500伙 --
由会德丰地产发展的将军澳Marini三度加推，涉及110伙，包括38个1房、50个2房、16个3房及6个特色户，实用面积由357至770平方尺，价单售价由$704.9万至$1,729.5万，尺价$17,974至$27,402。项目折扣优惠不变，维持21.5%。 项目将于本周五（30日）推出500伙作首轮销售。A组大手客须拣选及购买至少2个及最多4个指明住宅物业。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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