2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百一十五期 2019年5月1日] 今日是5月1 日，先祝大家劳动节快乐！近日新盘渐多以招标形式出售，以往主要是豪宅或特色户，但最近就连细单位都转以招标形式推售，引起政府关注。
根据《明报》统计资料，今年首季约有46个主要新盘，售出逾5,500个单位，当中以招标方式售出的逾1,480伙，占27%；而去年第4季一手成交量约3,270宗，透过招标售出的单位约450伙，占14%。
相比之下，招标情况明显上升，按季增加逾1,000伙。就著不同类型的新盘，发展商销售策略不同，有的采取价单、招标方式双轨卖楼，有的只是纯招标方式卖楼。
一般而言，销售涉及银码较大的豪宅或特色户时，发展商才会采用的招标形式，由于单位较独特及罕有，难以定价，故会让买家自行出价购买心头好。基于涉及的单位数量较少，市场对此形式卖楼意见不大。
但现在发展商开始滥用招标方式卖楼，令不少人出声反对。其实采用招标方式卖楼，对市场有什么影响呢？此举会影响一手市场买卖透明度，买家欠缺价钱参考，很容易被抬高价钱，对买家极不公平。
在招标发售下，发展商毋须公布价单，若买家想购买单位，须自行拟定出价。对一般买家而言，决定入标价钱是非常困难的，要揣摩发展商的标价，可从市场消息、熟悉区内楼价走势的地产经纪，或者参考成交纪录册，以大致知道发展商预期的定价水平。
众多方法中，笔者认为参考成交纪录册最为有效，虽每宗交易也是独立，但户型相同的单位定价不会相差太远。然而，成交记录册内的资料并不全面，只显示最终交易价钱，不会陈述相关优惠条款，令买家未能清楚掌握市场状况。
正因如此，为了增加透明度，一手住宅物业销售监管局发出一项新规定，要求发展商必须在成交纪录册内列出，与买家就物业买卖协定的支付条款细节，包括售价的任何折扣，以及提供的赠品。
有人质疑，至今消费者的权益遭受影响，政府只是提出一项新的指引，对整体的帮助不大，为何政府不直接出手规管呢？据知，一手住宅物业销售监管局正调查有关个案，并指出个别新盘标售的做法透明度不足，可能违反《一手住宅物业销售条例》。
虽则暂时未知调查结果如何，政府亦不可坐以待毙。就此问题，市场有不同的声音，有的认为政府应检讨冷静期，有的认为政府应立法规管只有豪宅才可以招标，强硬的认为应禁止所有新盘以招标形式出售。
话虽如此，但笔者不认为纳米楼减少是未来的趋势，因为楼价始终高企，市民只好「将价就货」，资金有限的只可购买纳米楼，所以估计发展商日后会继续推出细单位应市。
当中，笔者最认同是检讨冷静期，现时一手例规定，买家在签订临时买卖合约后的5个工作天内，须签署正式买卖合约，期间买家有权终止合约，并须赔偿相若5%楼价的临时订金。
事实上，以上的冷静期与一般买美容套票的冷静期不同，当买家挞订的话，是无法取回任何定金的。无可否认，买楼是一个重大的决定，买家应该要计好数才入市，挞订时，买家理应为自己的错误决定埋单。
然而，招标卖楼的方式很容易令买家高估出价，从而惨成羊牯，愤而取消交易的大有人在，为平衡买卖双方利益，笔者认为完全无偿的冷静期是不可能的，但挞订时，发展商可酌情收回行政费用，而不是楼价的5%，以减少买家损失。
中原城市领先指数(CCL)最新录得183.19（反映2019/04/15至2019/04/21(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.56%，较上年同期上升1.77%。
本周只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.23%，新报165.11，较上年同期上升2.05%。而新界(东)升幅最多，按周上升3.06%，最新录得192.93，较上年同期上升2.08%。而港岛区分别录得192.59及182.88，按周分别上升0.98%及1.22%，较上年同期分别上升4.11%及3.16%。
-- 黄大仙钻岭开放式 $400万易主 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前录得黄大仙钻岭成交，单位为高层F室，实用面积198平方尺，开放式间隔，望开扬景观，获买家以$400万承接，实用面积平均尺价$20,202。
-- 天水围嘉湖山庄2房 成交价$570万 --
祥益地产分行经理谢利官表示，日前促成天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 6座中层F室，实用面积442平方尺，2房2厅，减价$10万至$570万获承接，实用面积平均尺价$12,896，属市价成交。
-- 将军澳旭辉台低层户 $638万易手--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近促成将军澳旭辉台成交，单位为2座低层B室，实用面积481平方尺，2房间隔，座向东北，附设装修，累减$42万，获区内首置用家以$638万承接，实用面积平均尺价$13,264。
-- 屯门兆康苑低层户 $430万获承接--
祥益地产高级客户经理李启昌表示，新近录得屯门居屋兆康苑L座低层4室成交，实用面积483平方尺，2房，获区内首置客以$430万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$8,903，稍低市场价成交。
-- 日出康城MONTARA再加推124伙 --
会德丰地产旗下的将军澳日出康城MONTARA，昨再加价推出124伙，包括16伙1房、82伙2房、22伙3房及4伙特色单位，实用面积363至816平方尺，定价$705.9万至$1,587.5万，平均尺价$17,201至$21,709。 会德丰地产常务董事黄光耀表示，最快今日公布销售安排，料本周末推售，有机会再度加推，并一定加价空间。
-- 何文田瑧桦同六售240伙 --
新世界发展的何文田瑧桦公布第3张价单，涉及50伙单位，实用面积由204至526平方尺，价单定价$615.2万至$1590.8万，尺价由$27,212至32,515，即供最高可享16%折扣。项目上载销售安排，将于本周六（5月4日）销售全盘240伙。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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