2024-04-26 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第二百期 2019年1月9日] 千呼万唤始出来，市建局推出的首个港人首置上车盘「焕然懿居」，一直只闻楼梯响，日前终于公布了销售细节。对于用尽千方百计亦未能置业的夹心阶层来说，这无疑是天大的喜讯。
「焕然懿居」位于红磡鹤园街8号，设有2座，合共提供493个单位，当中450个单位以首置方式出售，实用面积介乎261至507平方尺，部分连平台，当中约有8成属于开放式及1房，其馀为2房。就此项目，单人申请者只可购买开放式或1房，而家庭申请者则可自由选购。
屋苑设有平台、私人儿童游乐场及会所等，满足住户的休闲娱乐需要。而单位内配备微波炉、炉头、雪柜、洗衣机等用具，惟开放式单位内不会配备洗衣机。如果有洗衣需要的，可考虑自行安装洗衣机，或者付费享用3楼平台内的共享洗衣廊（设有6部洗衣机及6部乾衣机）。
申请资格呢？申请人须年满18岁，并在港居住满7年或以上香港居民；申请人及申请表上所有家庭成员，须从未在香港拥有住宅物业；同时并无享用由政府、房委会或房协提供的房屋资助。
价钱方面，项目现时订定以市价62折发售，售价由$314.2万至$660.5万不等，平均尺价$11,692至$13,969。首置上车盘亦设有转售限制，业主在购入单位的首5年内，不可出售或出租其单位；5年后，业主可以选择补地价后在自由市场出售或出租。
至于入息及资产方面，二人或以上家庭每月总入息为$57,001至$74,100，资产限额为$255万；而1人申请者的入息为$28,501至$37,050，资产限额为$128万。
「焕然懿居」于1月3日至23日接受申请，并将于3月抽签，6月拣楼，预料2020年4月30日入伙。二人或以上家庭与单身申请者配额比例为6:4，家庭申请者优先拣楼，每日安排6个家庭及4个单身申请者拣楼。
现在尚未知道市场对港人首置上车盘的反应如何，但价单一出，不少人反映项目尺价甚高。其实现时公布的价钱未必是最终价，市建局行政总监韦志成透露，市建局将于「焕然懿居」拣楼前，再找专业测量师估价，若市价持续下跌，不排除调整现时62折。
有不少人会将港人首置上车盘及居屋混为一谈，在此，笔者想提醒大家一点，虽则两者均为资助房屋，但并不相同的，尤其是申请按揭部分，大家必须多加注意，以免因未能上会而要挞订。
居屋申请按揭时会有政府作担保，有按揭还款保证的；而港人首置上车盘是没有的，但可经按揭证券公司申请按揭保险，最高可做九成按揭，而申请人的供款与入息比率则一般以50%为上限。
不过，若有关买家所采用的按揭保险，超越现时按揭保险计划的适用范围，保费将比现行的高出1成，以弥补所承受的额外风险。如果未能通过银行压力测试的买家亦不用担心，保费会因应风险作额外调整。
笔者相信，项目是有一定的吸引力，因为是市区项目，交通方便，迎合打工一族的需要，但随著市场楼价愈来愈低，其吸引度相信亦会随之降低，所以当楼市有下调迹象时，调整项目价钱是必须的。
中原城市领先指数(CCL)新报174.49（反映2018/12/24至2018/12/30(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.07%，较上年同期上升5.74%。
4个分区中，只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.16%，新报172.59，较上年同期上升5.95%。而新界(西)区升幅最多，按周上升0.62%，最新录得159.55，较上年同期上升5.45%。港岛及新界(东)区分别录得182.43及181.06，分别按周上升0.04%及0.01%，较上年同期针分别上升5.60%及4.82%。
-- 马鞍山观澜雅轩2房 $830万获承接 --
世纪21奇丰物业新港城广场高级分行经理蔡蓓表示，新近促成马鞍山观澜雅轩成交，单位为4座低层A室，实用面积586平方尺，2房1厅间隔，座向西北享海景，单位原开价$850万，后减价$20万至$830万易主，实用面积平均尺价$14,164。
-- 屯门美乐花园3房 $610万易主 --
祥益地产区域董事邱家邦表示，日前录得屯门美乐花园5座中层A室，实用面积694平方尺，3房2厅，拥开扬远景，获买家以$610万承接，实用面积平均尺价$8,790，属市价成交。
-- 火炭穗禾苑2房 成交价$397.5万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，日前录得火炭穗禾苑B座(丰逸阁)中层12室成交，单位实用面积457平方尺，2房间隔，单位原开价$450万，后减至$397.5万获承接，实用面积平均尺价$8,698。
-- 屯门良景邨低层户 $210万沽出--
祥益地产高级客户经理陈秀春表示，新近促成屯门良景邨6座低层16室，实用面积485平方尺，获一名区内白居二客以$210万（未补地价）购入，实用面积平均尺价$4,330，属市场价成交。
-- 屯门The Carmel上载楼书 --
由永泰地产发展的屯门The Carmel上载楼书，项目设有2座住宅大楼及48座洋房，提供178伙，包括130个分层单位，实用面积259至1,476平方尺，户型由开放式至4房 ，而洋房实用面积由1,082至4,144平方尺，户型介乎3房至5房。 项目亦公布首张价单，涉50伙，包括4个开放式、35伙1房及11伙2房，实用面积为279至805平方尺。项目将于明天(9日)开放示范单位及收票，最快下周发售，本周亦会推出洋房招标发售。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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