2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第一百六十六期 2018年5月16日] 买楼是人生的重大决定，亦有可能是一生中最大额、年期最长的投资，当中需要考虑的因素较多。对于买楼的决定，有人会担心上错车，楼价跌，物业变成负资产；另有人担心迟上车，楼价升高，上车之路遥遥无期。
正正就是因为这些心态，令不少人作不到入市决定。入市前，先要问自己买楼是用作自住，还是投资？如果是自住，应该是著眼于现时的价位，只要买之前计好数，又何需理会日后的上上落落呢？
有人说年青人不用心急买楼，认为没有不跌的楼市，加上有的是时间、青春，所以可以等待楼市回调。对此，笔者不太认同，时间亦是金钱的一种，认为以现时楼市急升的程度，计好数的自住用家当然是「早买早享受」。
而投资者与一般用家不同，要衡量楼市的风险，但影响楼价的因素并非单一，故此难以预测。对楼市有影响的包括利好及利淡因素，如香港日后会否加息、房屋供应会否大幅增加、政府会否取消辣招等。
对于变幻莫测的楼市，与其担心入错市，不如担心自己申请不到按揭。对于自用的物业，我们往往都说计好数就可以入市，但大家是否真的懂得计算？如果不幸计错数，又要面对什么后果？
相较之下，通常计错数的是买一手楼的买家，因为发展商提供的付款方法五花八门，按揭成数亦较二手楼高，容易令买家因甜头而忽略了自身的负担能力。发展商提供高成数按揭，目的是为了减少买家的首期支出，但坏处是每月供款较多。
在香港买楼申请按揭时，除要有足够的首期外，还要通过按揭压力测试。那按揭压力测试是怎样计算？根据金管局指引，没有拥有或担保其他按揭物业的申请人，基本供款与入息比率上限为50%，按息加3厘，供款不可逾月入60%。
如果已拥有或担保其他按揭物业的申请人，压力测试标准比一般高，相关标准会收紧至基本供款不可逾月入40%，按息加3厘，供款不可逾月入50%。而以上的基本供款是包括新申请按揭的物业供款，及已持有或担保物业按揭供款的总和。
以上的只是一般买楼计法，如果你用高成数按揭计划去购买单位，银行会采用另一种标准。香港现行的标准按揭成数为6成，假若你申请的按揭为8成半，即是逾标准按揭成数2成半，压力测试标准会更为严格。
严格的标准下，没有拥有按揭物业或担保其他按揭物业的申请人，供款不可逾月入45%，按息上升3厘时，供款不逾月入55%；已拥有或担保其他按揭物业的买家，则所有供款总和不可逾月入35%，按息上升3厘时，供款不可逾月入45%。
不得不留意的是，压力测试标准亦会计算你的债务负担。当银行计算供款与入息比率时，会同时计算其他债务的还款。因此，为提高成功审批的机会，建议申请按揭前，如果借款人有能力，应先行偿还其他债务。
事实上，笔者认为压力测试的标准看似复杂，但分类尚算清楚易明，假若真的不懂得计算，或有任何疑问，最好找专业人士帮助，以免因银行不审批按揭申请，令交易未能完成，而被发展商没收订金。
中原城市领先指数(CCL)新报183.14（反映2018/04/30至2018/05/06(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.53%，较上年同期上升17.19%。
本周只有港岛区录得轻微跌幅，按周下跌0.01%，新报189.52，较上年同期上升15.60%。另外，九龙区录得轻微升幅，按周上升0.58%，新报181.71，较上年同期上升15.92%。而新界(东)及新界(西)区分别录得191.86及163.71，分别按周上升1.45%及1.10%，较上年同期分别上升17.30%及13.29%。
-- 沙田碧涛花园3房 $828万易手 --
世纪21奇丰物业第一城分行高级分行经理吴元利表示，新近录得沙田碧涛花园1期1座（雅碧阁）中层F室，实用面积646平方尺，3房连套房，座向东南望山景，单位原开价$830万，后减至$828万获承接，实用面积平均尺价$12,817，属市价水平。
-- 屯门兆禧苑1房 $430万易主 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前录得屯门居屋兆禧苑D座高层5室，实用面积338平方尺，1房1厅，获区外投资客以$430万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$12,722，属市场价成交。
-- 大坑金乐居高层户 $428万获承接--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近促成大坑金乐居成交，单位为高层C室，实用面积159平方尺，开放式间隔，座向南面享开扬景，获区外上车客以$428万承接，实用面积平均尺价$26,918，属市价水平。
-- 屯门景峰豪庭低层户 成交价$570万--
祥益地产营业董事胡志伟表示，新近促成屯门景峰豪庭2座低层E室易主，实用面积508平方尺，2房1厅，附设靓装，成交价$570万，实用面积平均尺价$11,220，是次属该屋苑的双破顶成交。
-- 屯门御半山周六售78伙 --
新地旗下的屯门御半山（御半山第1期）公布新的项目部署，将拨出78伙安排本周六（19日）作次轮销售，不设大手优先，每人限购2伙。 新地代理业务部总经理张卓秀敏指，是次销售的单位包括36伙1房及42伙2房，实用面积由304至454平方尺，价单定价$689.93万$901.99万。是次的销售不设大手组别，而每名买家最多可购2伙。
-- 清水湾傲泷周五售83伙 --
由新世界发展的清水湾傲泷上载2号价单，涉及83伙，单位面积由894至1,907平方尺，定价由$2,218.2万至$7,146.2万，平均尺价由$22,931至$39,286。发展商同日上载销售安排，将于本周五（18日），以先到先得形式推售。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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