新居屋VS白居二，你会点拣？

[28Hse 三地产焦点 第一百六十二期 2018年4月25日] 新一期居屋及「白居二」的申请期已完结，分别超额逾30倍及逾13倍，申请反应非常踊跃，反映市民对置业需求殷切。有人一并申请两项计划，如果两者均中签，究竟准买家该如何取舍？

首先，先简单介绍新居屋及「白居二」计划的分别。新居屋接纳绿表和白表申请者购买，而选购的单位为一手全新单位，而每次绿白表、参加「家有长者优先选楼计划」的家庭及一人申请者的配额比例均不同。

当搅珠完毕，中签者会按优先次序在约定日期的7天前收到房屋署书面通知。于约定时间内，申请者须带备选楼通知书、身份证正副本，以及最少相等于所选购单位售价百分之十（绿表申请人为百分之五）的首期定金拣楼及签署临约。

而「白居二」同样都是购买居屋，但单位是二手的。成功申请「白居二」的买家，会获发购买资格证明书，然后可于居屋第二市场购买未补价的单位，有效期为1年。

新居屋与「白居二」，你会点拣？每个人选择不同，大多人都会按个人因素而决定，如与工作地点距离、单位所在位置、周边环境，以及自己的资金预算等。但单以是次的申请来看，市民对新居屋的反应明显较为热烈。

事实上，两者各有好处及坏处，新居屋的好处是单位是一手全新，置业途径较直接，只是选择销售计划的居屋单位；而坏处是单位要2年后才可入住，而且单位座落区域及位置未必适合自己。

另一方面，「白居二」的好处是选择性较多，买家可在整个二手市场寻找合适的居屋，而且有效期为1年，有时间考虑入市与否；而坏处是单位售价由业主厘定，出价有可能较为进取，难以负担。

表面上，两者的分别在于购买销售计划的居屋单位，还是市场上的居屋单位，但实际并不是这样。当中最多人忽视的是申请按揭方面，原则上，新居屋和「白居二」是未补地价居屋，同样可向银行申请免保费九成按揭贷款。

但实际上，楼龄是银行审批按揭其中一个考虑因素，对于「白居二」买家，房委会提供按揭还款保证，但有关保证期的计法是由首次转让日期起计30年。然而部分二手居屋楼龄可能已逾20年或以上，即是说保证期即将届满，银行未必可以批出按揭贷款。

对于居二单位，每间银行都有不同的审批方法，大多是直接将30年保证期减去居屋楼龄，以计算可批出九成按揭贷款的最长按揭年期；有的会采取一刀切，例如以楼龄20年为界线，只要楼龄不超过20年，买家就可以申请9成按揭，还款期为25年。

无可否认的是，居屋的审批比较宽松，大多毋须压力测试，主要评估买家的供款能力，但由于每间银行审批标准不同。因此，选择「白居二」的买家，入市前可先到多间银行作查询，以免因首首期不足而大失预算。

中原城市领先指数(CCL)新报179.90（反映2018/04/09至2018/04/15 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.40%，较上年同期上升17.76%。

本周只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.06%，新报174.14，较上年同期上升17.21%。反之，港岛区升幅最多，按周上升3.38%，最新录得187.16，较上年同期上升14.78%。而新界(东)及新界(西)区分别报191.72及162.01，分别按周上升2.30%及0.80%，较上年同期分别上升16.07%及17.27%。

-- 天后华信大厦1房 $520万易主 --
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，新近录得天后华信大厦成交，单位为高层B室，实用面积291平方尺，1房间隔，座向南面望街景，获区外上车客以$520万承接，实用面积平均尺价$17,869，属市价水平。

-- 天水围居屋天盛苑2房 $405万获承接 --
祥益地产分行经理谢利官表示，日前录得天水围居屋天盛苑成交，单位为P座中层3室，实用面积506平方尺，2房，企理四正，获区内客以$405万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$8,004，属市场价成交。

-- 北角百福花园山景户 $756万易手--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角百福花园康福阁高层F室成交，实用面积545平方尺，2房间隔，座向东南望全山景，室内装修企理，原开价$768万，后减至$756万易主，实用面积平均尺价$13,872，属市价水平。

-- 屯门龙门居中层户 成交价$287万--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成屯门居屋龙门居12座中层F室成交，实用面积431平方尺，2房2厅，获区内首置客以$287万（居二市场价）承接，实用面积平均尺价$6,659，稍低市场价成交。

-- 北角柏蔚山上载楼书 --
由新世界发展的北角柏蔚山上载楼书，项目位于继园街1号，设3座，提供611伙，当中 602伙为标准单位，实用面积由519至1,537平方尺，1房至4房间隔，另设9伙复式特色单位，实用面积由1,625至3,221平方尺。预计关键日期为今年9月30日。
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