2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百四十九期 2018年1月17日] 你还记得「港人港地」吗？启德1号是首幅「港人港地」，目的是优先照顾香港人的置业安居需要，设有转售及出租限制，以防止单位遭炒卖。但事与愿违，项目并不符合政府当初的原意，反而沦为炒家乐园。
那启德1号有什么买卖限制？ 首先，根据启德1号的地契，业主在出售、出租或按揭物业前，须取得地政总署署长发出的同意书。如在未经批出同意书下转让或违反条款，并证实违反地契，政府有权收回物业。
出售方面，由于启德1号的业权在2043年6月27日或之前只属香港永久性居民拥有，所以于此日期或之前，业主只可售予香港永久性居民；出租方面，每份租约总租期不得超过5年，亦不可以一次过收取多于12个月的租金。
启德1号去年11月入伙，据地政总署指，截至本月4日，合共接获419份申请（236份出租申请及183份售卖申请），当中只有112及105份申请，所递交的文件是齐备的。现时已发出19份出租同意书、以及16份售卖同意书。
翻查之前的记录，其实上月仅接获5份申请，即是短短1个月申请个案暴增414宗个案，升幅高达83%。不得不留意的是，项目两期合共提供1,169伙，现时的业主出租及出售申请占总数的36%，由此可见业主出租或出售意欲非常高。
看到以上的数据，有立法会议员认为这反映「港人港地」政策的失败，限制内容宽松、不清晰；而业界普遍认为，不排除部分业主见楼市火热，预早申请同意书方便日后卖楼，赚尽楼市升浪。
笔者认为，政策并不符合预期，某程度应归咎于政策有漏洞，例如启德1号的地契条款并无限制每个业主只能购买一个单位，导致多组买家以首置身分购入多于一个单位。另一方面，由于单位没有规定租客必须为香港人，间接违背了保障香港人的原意。
其实现在说什么都太迟，但如果将来再推出「港人港地」，政府必须要再次审视有关政策，必须要增加出售、按揭及租赁限制，一来令投资者却步，二来可减少用家变炒家的情况。
虽然要完全堵塞漏洞微乎其微，但基于以上的情况，政府也许可以参考以前的居屋的转售限制，如首次售出日的首2年，业主若要转卖单位，只能回售予政府或发展商等，以杜绝炒卖。
讲完「港人港地」政策，那就讲一件大家都比较关心的事，就是财政司司长陈茂波近日在立法会财经事务委员会上指出，政府有考虑放宽按揭保险成数，这无疑对有意置业的香港市民，尤其是年轻人是一件开心的事。
根据现行的按保计画，只有$400万或以下的物业才可申请九成按揭。然而，现时$400万以下的物业并不多，的确需要与时并进的，但究竟几时才是合适的时机？
中原城市领先指数(CCL)最新录得165.59（反映2017/12/25至2017/12/31 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.35%，按周上升14.77%。
本周4个分区均录得升幅，当中新界(东)区升幅最多，按周上升0.78%，新报174.08，较上年同期上升13.10%。而九龙及港岛区分别录得163.25及173.08，按周上升0.21%及0.20%，较上年同期分别上升14.07%及14.38%。新界(西)区亦录得轻微升幅，按周上升0.14%，新报151.52，较上年同期上升16.90%。
-- 北角健威花园2房 $670万易主 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角健威花园成交，单位为E座低层08室，实用面积446平方尺，2房间隔，座向北面望街景，获区外上车客以$670万承接，实用面积平均尺价$15,022，属市价水平。
-- 屯门彩华花园中层户 成交价$438万 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前促成屯门彩华花园A座中层1室成交，实用面积420平方尺，2房1厅，附设企理装修，获区外投资客以$438万购入，实用面积平均尺价$10,429，属市场价成交。
-- 马鞍山新港城低层户 $538万获承接--
世纪21奇丰物业市中心高级分行经理赵咏欣表示，新近录得马鞍山新港城成交，单位为L座低层02室，实用面积363平方尺，以$538万易手，实用面积平均尺价$14,821。
-- 屯门豫丰花园3房 $526万易手--
祥益地产高级客户经理李启昌表示，新近促成屯门豫丰花园1座低层G室易主，实用面积594平方尺，3房1厅，附设雅装连部份家电，获区外投资客以$526万购入，实用面积平均尺价$8,855，属市场价成交。
-- 马鞍山云海周六售108伙 --
新地马鞍山云海（云海第1期）加推50伙，包括1房至4房单位，连同之前已开价但未推的，将拨出108伙于本周六（20日）发售，部分单位提价约2至3%。 新地副董事总经理雷霆表示，是次加推的单位所有优惠及折扣不变。另外有8伙特色户招标，其中1伙为2房连花园，其馀7伙为顶层连平台或天台，本周五（19日）截标。
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