2024-05-06 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百四十期 2017年11月15日] 又到争崩头时候了，香港房屋协会的两个资助出售房屋项目─将军澳翠岭峰及屯门翠鸣台，已于11月7日至20日接受申请，要付$200申请费用，预料最快明年一月进行电脑抽签，二月安排准买家拣楼。
先简单介绍两个项目，将军澳翠岭峰提供330伙，面积介乎271至684平方尺，售价约$219万至$623万；而屯门翠鸣台提供290伙，单位面积为297至662平方尺，售价介乎$192万至$478万。是次推售的620个单位均采1房至3房间隔设计。
房协表示，考虑申请者的负担能力、以及居者有其屋项目的折扣后，项目定价约为市值七折。而其市值于2017年9月底进行评估，主要参考区内二手私人屋苑，以及已缴付补地价可于私人市场转售的资助房屋单位的成交价，并因应地点、楼龄、设施及物业质素作出调整。
而房协决定申请者入息限额，与今年推售的居屋睇齐，即是单身申请者每月入息上限$2.6万，资产上限为$85万；而2人或以上家庭入息上限为$5.2万，资产上限为$170万。
配额方面，房协在每个项目会预留30个名额给受筲箕湾明华大厦重建影响的住户，馀下单位为绿、白表申请者各占一半。而值得注意的是，房协以电脑抽签方式去编排申请者的拣楼次序，10人一组，每组均有8名家庭申请者及2名单身申请者。
见楼价高企，房协又推出资助出售房屋，心思思想申请，但又不知道是否真的吸引？又不知道是否适合自己？就著现有的资料，笔者简单分析这个项目的利与弊，以供大家参考。
优势方面，单位售价较一般私楼低，当中屯门翠鸣台有10伙售价低于$200万，迎合上车需求。再加上，差估署公布最新数字，显示私人住宅售价指数连升18个月，累积升幅达25%，创有纪录以来最长升浪，而租金指数亦连升10个月。如果现时不碰碰运气，都不知日后楼市会怎样。
另一方面，资助房屋优势是位置优越，社区发展成熟，区内配套齐备，当中翠岭峰更是离港铁调景岭站只约5至10分钟步程，交通便捷。除此之外，所有单位都设间隔及装修，并附送冷气机、厨柜及煮食炉等，入伙后买家可即时入住，并省回一笔装修及添置家具的费用。
反之，缺点方面，单位管理费相对较贵。由于两个项目均以单幢式设计，伙数少，住户摊分开支自然「无着数」，管理费以实用面积计算，每尺介乎$3至$4。假如居住在271平方尺的单位，每尺管理费为$4，即是居民每月要缴交$1,084管理费，再加上供楼的负担，真的是百上加斤。
再者，部分单位设计有待改善，例如翠鸣台18楼J室设开放式厨房，须有「防火墙」阻隔，令大门玄关左手方有一个「凹位」；由于翠岭峰附近有学校及交通道路，或将会产生噪音，因此部分单位外需加装隔声鳍，有可能影响单位景观。
其实是否适合自己居住是很主观的，但自己可否成功申请按揭、可否负担到楼价就不是。对于项目，房协提供最多3成按揭贷款保证，再配合金管局规定银行最高可造6成按揭，即买家最多可承造9成按揭，但需通过银行压力测试。
因此，入市前必要计好数，一旦不能通过银行压力测试，未能够成功获批按揭，买家便需要补付首期差额才可成功完成交易。即使成功通过银行压力测试，都有可能面对供不起楼的问题，因此要预松资金，准备好面对买楼的风险。
中原城市领先指数(CCL)最新录得161.83（反映2017/10/30至2017/11/05 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.96%，同时较上年同期上升12.78%。
本4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，新报147.36，按周下跌0.92%，较上年同期上升15.25%。而港岛区升幅最多，按周上升高达5.56%，新报173.30，较上年同期上升12.81%。九龙及新界(东)区分别录得158.85及172.03，按周分别上升1.17%及2.79%，而较上年同期分别上升12.21%及12.24%。
-- 北角大厦3房 成交价$990万 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角大厦易主，单位为低层D室，单位实用面积968平方尺，3房间隔，座向北面望街景，获区外换楼客以$990万承接，实用面积平均尺价$10,227，属市价水平。
-- 屯门兆邦苑中层户 $379万易主 --
祥益地产高级客户经理陈秀春表示，日前促成屯门兆邦苑中层16室成交，实用面积375平方尺，获一名区内客以$379万 (居二市场价) 购入，实用面积平均尺价$10,107，属于市场价成交。
-- 粉岭景盛苑高层 $290万获承接--
世纪21奇丰物业花都广场分行助理经理陈宝华表示，日前录得粉岭景盛苑A座(欢景阁)高层14室成交，实用面积435平方尺，2房间隔，座向南面望楼景，以$290万(居二市场价)易手，实用面积平均尺价$6,667。
-- 屯门豫丰花园3房 $508万易手--
祥益地产区域董事林伟光表示，新近促成屯门豫丰花园7座中层E室成交，实用面积568平方尺，3房1厅，向西南座，享开扬远景，获区内换楼客以$508万购入，实用面积平均尺价$8,944。
-- 元朗柏逸首推52伙 --
新世界发展元朗柏逸公布首张价单，涉及52个单位，均位于第2座，房型涵盖1房至3房，单位实用面积由283至684平方尺。首张单位订价由$512.6万至$1,130.4万，尺价由$14,044至$18,990。 52伙已公布售价之单位当中，3房单位占23伙，2房单位占23伙，1房单位占6伙，当中亦包括13伙地下连花园单位及13伙顶层连天台特色户。
-- 鰂鱼涌君豪峰加推48个单位 --
恒基旗下的鰂鱼涌君豪峰，再加推第3张价单共48伙，297方尺L室一房户及214方尺M室开放式单位各占一半，定价由$537.5万至$865.1万，尺价介乎$24,475至$29,766。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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