将农地变住宅可解决土地问题？

[28Hse 三地产焦点 第一百三十四期 2017年10月4日] 「土地问题」不知不觉成为大家推卸责任的藉口，现时几乎所有问题都与「土地问题」有关，好像年轻人上不到大学、安老院舍营运问题等。究竟香港房屋问题是真的只是因土地问题而造成，还是一个转移视线的藉口？

一般而言，市民对「土地问题」一词，会理解为土地供应不足，而笔者认为这终究是土地分配不均问题。试想想，如果他朝一日香港成功填海，但是多出来的土地不是用以兴建房屋，就算增加多少土地供应，土地问题并不会被解决。

在林郑月娥的政纲中，已提出会成立土地供应专责小组。去到今日，此政纲没有变成空头支票，而专责小组亦已举行首次会议，会上讨论本港土地需求及工作目标，而且计划会先研究各坊间方案的土地供应量及利弊，预计明年第一、二季展开公众谘询。

根据发展局文件，政府提出12项民间讨论过的土地供应选项，包括发展短期租约土地、增加南丫岛和蒲台岛填海、在货柜码头「上盖发展」，以及较敏感的建议，如发展军事用地及发展郊野公园边陲用地等。

土地供应专责小组主席黄远辉会后表示，除了住宅亦要顾及新兴产业用地和其他配套，估计本港最少欠缺1,200公顷土地，当中有200公顷会用作兴建住宅，其馀则是社区设施和交通配套。不得不留意的是，以上的估计已包括一系列的假设，如人口增长等。

讲起土地，笔者顿时想起林郑谈及日后打算推出港人首置上车盘计划时，亦曾提及上车盘土地来源问题。林郑月娥表示，为免影响公屋供应，尽量不会抽取《长远房屋策略》下用作兴建公屋及居屋单位的土地，否则会直接影响公营房屋供应。

就此，政府会设法寻找新的土地来源，如填海及发展棕地等。据了解，政府其中一个构思是以公私营合作模式，利用发展商私人住宅地皮或开发新界农地，以推出首置上车盘。有市场消息指，政府会让发展商以优惠价补回农地的地价。

对于以上的构思，不少手持农地的发展商都表示支持，当中会德丰更于5月向城规会提出改划大埔洞梓农地为公私营房屋发展，会预留当中1,005个单位予政府发展，可作公屋或居屋用途，不排除会成为首置上车盘。

用理想化的角度去想，此举无疑是发展商及政府双赢的方案，前者可以优惠价补地价，发展闲置多年的农地，而后者可以避免触及最敏感的土地，而且现时4大发展合共持有逾1亿平方尺的农地储备，即是说只抽取部分的土地发展，都已经可以解决房屋问题。

但理想并不代表现实，要开发农地那有这么容易？将农地变住宅，是一个不错的方法，但是好大机会受到环保团体及邻近居民反对，而且需要兴建大量基建配合，审批及商议时间需时。再者，要改建农地，涉及大量土木工程，如兴建马路及行人道等，需时甚长。

坦白说，就算谘询后，政府成功通过项目，看来要见到这些农地真真正正变成住宅用地，相信已是2046年的事，也许我们应该寄望土地供应专责小组的研究结果吧，看看有没有较快捷的寻找新土地来源的方法。

中原城市领先指数(CCL)新报160.93（反映2017/09/18至2017/09/24 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.11%，较上年同期上升16.94%。

本周与上周的情况正好相反，4个分区均录得升幅，而新界(西)区升幅最多，按周上升1.26%，最新录得146.47，较上年同期上升21.19%。新界(东)区仅录得轻微升幅，按周上升0.03%，新报170.47，按周上升17.25%。而港岛及九龙区分别录得169.84及158.07，按周分别上升0.55%及0.70%，较上年同期分别上升13.83%及16.84%。

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新地及港铁合作的将军澳晋海（日出康城第IVA期），再加推第5张价单共169伙，价单定价$577.7 万至$1,314.9万，价单尺价$15,907至$20,490，并从已开价未卖单位中拨出328伙本周六（10月7日）进行第三轮销售，不设大手优先或大单位优先，每名买家最多可认购2伙。
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