2024-09-20 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第一百三十一期 2017年9月13日] 近日新盘销情向好，新楼盘源源不断开售，当中有新盘更是全城焦点，成为一手新例后最快售罄的铁路楼盘项目。有关新盘是由华懋发展，整个项目7座合共提供953伙，在短短2天已全数沽清。
除此之外，全．城汇亦是近一年来首轮推售单位数量最多的一手新盘，首轮推出521伙，折实价由$540.4万至$1,570.6万，折实平均尺价约$1.5万，最终录得逾2.25万个认购登记，超额逾42倍，为香港史上第三的新盘票王。该盘首批沽清后随即加推，前前后后合共推出了6张价单。
无可否认的是，项目位置好，位于荃湾大河道98号，邻近荃湾西站，而且设有多条天桥连接区内商场，消费购物及交通均方便，而部分单位更可享海景。但以上的好处，纵使可增加其吸引力，但难以构成项目火速售罄的理由。
相信不少人都好奇众多新盘中，为何这个新盘会特别热卖。就此，笔者作了一个简单分析，拆解全．城汇热卖之谜，估计主因是基于发展商的销售方法，令新盘单位一件不留，真真正正的清袋。
首先，是次的新盘以「全城哄动价」作为招徕，售价较同区新盘低15%。众所周知，大多人买楼都是看价钱，价钱愈平的，愈多人追捧。再加上香港楼价愈来愈来贵，突然出现一个低市价新盘，就犹如沙漠中的绿洲一样，吸引买家抢著入市。
第二是比较少见的销售策略，就是在首轮销售前已预早公布如销情理想，一定会加推，不像其他新盘惜售或封盘。用「挤牙膏」方式去售楼有机会磨灭准买家的入市信心，而提早作预告的好处是第一轮抽不到的准买家，会愿意等候下一轮，不会马上转投其他新盘，或二手市场。
而第三是他们采取原价加推，这样的做法有人认为发展商愚蠢，一来不能赚到最尽，二来加价加推可以防止第一批买家挞订。但想深一层，如果逐步加价，引致最后几批单位销情不理想，发展商怎么办？
选择减价促销？这会令单位畅销，但同时间亦有机会弄巧反拙，吸引不到新的买家，反之令早几批买家挞订而买平货。如果不减价，继续以高价钱推售，又吸引不到买家，单位最后只会丢空，然而各项成本持续增加，发展商最后得不到理想的回报。
笔者明白，发展商对每个楼盘项目有不同的销售手法，要视乎屋苑的质素、位置及价钱等。如果要楼盘及早沽清，其他发展商不妨参考华懋的致胜之道，低市价开价比提供多优惠回赠吸引得多，这些销售手法也许会成为日后的新趋势。
而施政报告将于10月公布，港人首置上车盘为重点项目之一，市场已有不少声音讨论其入息限额、售价及转售限制等，但最终的条件要报告公布后才知道。在消息传得热哄哄的时间，不知道会否影响一手新盘市场呢。
中原城市领先指数(CCL)新报160.61（反映2017/08/28至2017/09/03 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.46%，较上年同期上升16.81%。
本周港岛区跌幅最多，新报169.01，按周下跌3.49%，较上年同期上升14.70%。而九龙区亦录得轻微跌幅，新报155.83，按周下跌0.74%，较上年同期上升15.37%。而新界(东)及新界(西)区均录得升幅，分别录得169.49及150.48，前者按周上升1.05%，而后者则按周上升2.70%，较上年同期分别上升15.97%及23.48%。
-- 火炭穗禾苑2房 成交价$440万 --
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，新近促成火炭穗禾苑H座(咏昌阁)中层03室易主，实用面积472平方尺，2房间隔，座向东面望城门河画舫景，获区外换楼客以$440万承接，实用面积平均尺价$9,322，创同类单位造价新高。
-- 屯门绿怡居累减$50万获承接 --
祥益地产客户经理古文彬表示，日前促成屯门绿怡居7座低层F室成交，实用面积509平方尺，2房2厅，附设企理装修，累减$50万，获区外首置客以$450万承接，实用面积平均尺价$8,841，属市场价成交。
-- 马鞍山中心高层户 $550万易主--
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，新近录得马鞍山中心成交，单位为2座高层B室，实用面积364平方尺，2房间隔，座向西北望海景，原开价$570万，减价$20万至$550万获承接，实用面积平均尺价$15,110，属市价水平。
-- 嘉湖山庄乐湖居中层户 $470万易手--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得嘉湖山庄乐湖居14座中层D室成交，实用面积551平方尺，3房1厅，获一名区内客以$470万购入，实用面积平均尺价$8,530，属于市场价成交。
-- 启德OASIS KAI TAK周五售130伙 --
由会德丰发展的启德OASIS KAI TAK，首张价单推出130伙，包括10伙开放式，44伙一房及76伙两房，并将于本周五（15日）下什4时起出售。是次将设有大手安排，A组大手买家需购入最少2个但不多于6个指定单位。而B组则为一般买家，最多可购2伙。
-- 沙田尚珩最快周内上载楼书 --
由香港兴业及南丰发展的沙田尚珩，涉及3幢住宅大楼及13间洋房，合共提供61伙，实用面积由1,554至3,591平方尺。项目今年年初已批预售，香港兴业销售及市务助理总经理陈秀珍表示，项目最快周内上载楼书及开放搭建示位，但未决定开售时间。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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