2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第一百一十二期 2017年5月3日] 高处未算高，继中资发展商癫价抢地，现时有公屋单位癫价成交，是香港首间以$500万成 交的公屋，堪称全港最贵的公屋王。公屋、居屋楼价记录接连被刷新，令不少恨上车人士心情纠结，上楼机会顿时变得更渺茫。
楼市疯狂，就连一向被认为是基层居住的公屋都屡创新高。土地注册处资料显示，公屋王是沙田显径邨显富楼高层6室，实用面积544平方 尺，享开扬山景，以$500万（自由市场）易手，实用面积平均尺价$9,191。
据知，上一任业主于2014年3月以$320万连地价买入该公屋，单位满3年额外印花税（SSD）松绑期出售，即是3年间赚$180万，单位大幅升 值56%。而该公屋的第一手业主，是2000年向房屋署以$23.81万购买的。
而新的居屋王是富荣花园9座中层G室，实用面积592平方尺，采3房间隔，望海景，成交价$881.8万，实用面积平均尺价$14,895。对于新 公屋王、居屋王的诞生，市埸无一不表示哗然，究竟这些成交是个别情况、是楼市失控的先兆，还是楼市爆破的警号？
根据过往的经验，每当楼市出现高价成交，比如高价卖地等瞩目事件，对整体市场气氛会起了正面作用。因此短期内，受到利好的因素影 响，笔者相信楼价会持续上升，而且成交价可能会再次创新高。
事实上，政府多次推出辣招，但是楼价不跌，反之不断向上升。有人归咎于辣招的错，认为政府连番加辣，是向市民发放错误信息，令市 民急于入市，变相推高楼价。另有人觉得主因是中资发展商盲抢地，不断扯高新楼楼价，从而刺激其他二手市场。
一般之言，辣招是用作遏止楼价继续上升，但是根据现时的市场情况来看，辣招明显失效，楼市失控。然而楼价持续向上升，又是否辣招 的错？笔者认为非也，主要原因是房屋不足、地价和建筑成本不断上升，再加上现时市场利好消息众多，买家或投资者愈来愈心雄，楼价难以大跌。
要辣招能够发挥其真实成效，有人建议政府要加辣，此做法也许有效，但主要是针对二手市场，除非全部一手新盘都限价，或者限制优惠 回赠的金额等，因为新盘推出的优惠往往会抵消政府的辣招，最后只会徒劳无功。
要解决现时的困局，笔者一而再，再而三地说过，增加房屋供应量才是唯一方法。 当然，这并不是指盲目增加供应量，要事先弄清「需求多少？」，要增加几多单位才是真正足够。从经济学上看，求多于供，价格便会上升，相反当供应满足市民的住屋需求时，楼价会随之下调。
忽发奇想，近一两年来已少有楼盘以「上车盘」作招徕，又或者市场已经难以界定入场费多少才算是「上车盘」。记得当年无论一手还是 二手都以「上车盘」去吸引上车客购买，未知假若楼价真的回调，市场会否再次充斥「上车盘」。
现时，楼价与租金远远超过香港市民的承担能力，如果楼价降低，再加上市民的财富及购买力亦随时间累积与日俱增，或者政府愿意提供 买楼首期资助，帮助市民置业，相信不少人都可以一圆买楼梦。
上述的一切只是理想化，要多久才可以增加至足够的供应？这是一个未知之数，但笔者肯定不会是这５年内会发生的事，唯有一起继续追 梦。
中原城市领先指数(CCL)新报154.57（反映2017/04/17至2017/04/23 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.18%，较上年同 期上升19.02%。
本周九龙区升幅最多，按周上升2.91%，新报152.89，较上年同期上升22.04%。而港岛区最新录得165.45，按周上升1.46%，较上年同期上升20.13%。新界(西)区亦录得轻微升幅，按周上升0.78%，新报139.22 ，较上年同期上升19.01%。反之新界(东)区录得跌幅，按周下跌1.34%，新报162.97，较上年同期上升20.20%。
-- 北角建邦大厦中层户 $455万易主 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角建邦大厦中层B室成交，单位实用面积308平方尺，2房改1房间隔，座向东面望楼景，业主原开价$460万，后减价至$455万易主，实用面积平均尺价$14,773 ，成交价创该物业历史新高。
-- 屯门聚康山庄2房 $470万易手 --
祥益地产客户经理古文彬表示，新近录得屯门聚康山庄成交，单位为2座低层E室，实用面积428平方尺，2房1厅，获区内首置客以$470万承接，实用面积平均尺价$10,981，属市场价成交。
-- 火炭穗禾苑2房单位 成交价$434.8万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，日前促成火炭穗禾苑E座高层12室成交，位处平电梯楼层，实用面积457平方尺，2房间隔，座向北面望山景，以$434.8万元沽出，实用面积平均尺价$9,514，创同类型单 位新高。
-- 屯门兆禧苑低层 $370万获承接--
祥益地产区域董事邱家邦表示，新近促成屯门兆禧苑A座低层11室成交，实用面积415平方尺，2房1厅，累减$20万，获一名区内客以$370万(自由市场价)，实用面积平均尺价$8,916，属市场价成交。
-- 北角维港颂49伙 周六售 --
长实地产北角维港颂公布第5号全新价单，加推48伙，实用面积介乎437至1,322平方尺，价单定价介乎$1,685.8万至$8,453.4万，价单尺价由$38,577至$63,944。 长实地产投资董事黄思聪表示，有不少准买家对项目的海景中小型单位甚表兴趣，故今次加推全项目馀下1至3房单位，包括连天台特色户，合共32伙。项目已公布销售安排，推出49伙安排本周六（6日）发售 。
-- 沙头角尚澄加推53伙 --
远东旗下的沙头角尚澄加推第2张价单，涉及53伙，价单定价$285.25万至$677.45万，价单尺价$10,170至$12,592。至于公布销售安排，发展商将推出110伙于本周五（5日）早上进行首销售，分A组及B组拣楼 次序，认购2伙或以上单位的A组买家可最优先拣楼，项目将于周三晚上截收登记。
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