2024-04-26 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第九十期 2016年11月30日] 新「辣招」的推出，究竟市场发生了什么变化？是否如市场所料的楼市会转势？还是只是交投呈胶著状态？综合市场的消息，楼市暂未见有明显向下，反而形成了癫价、低市价两极化现象。
在「辣招」的效应下，二手市场受到冲撃，部分业主愿意减价提早离场，好像是沙田第一城31座高层27室，实用面积327平方尺，成交价$447万，实用面积平均尺价$13,670，低市价约3%。
有人心急低价出盘，亦另有人愿意出价承接高价盘。据消息，马鞍山雅典居6座高层C室，实用面积875平方尺，望全海景，连车位售$1,038万，实用面积平均尺价$11,863，创该屋苑标准分层户成交价新高。
楼市再现两极化，有市场人士认为这是一个预警，楼市将会向下调整；亦有人觉得「辣招」对楼市的影响不大，市民入市气氛依然浓厚，另有人觉得政府「整色整水」，新「辣招」完全不是对症下药。
而笔者则认为，短时间内难以见到「辣招」的成效，因为市场仍需时间来消化信息，再者其实「辣招」的出现只是阻止投资者入市，为炽热的楼市减温，从而让政府有充份时间去制订有效的措施、增加土地供应，并不是可令楼价即时崩塌。
虽则发展商现以不同的付款方法及优惠「拆招」，对一手新盘的影响相对较少，但现阶段影响楼市的因素并不少，包括新盘卖楼数目明显减少，以及美国加息机会大。相信楼市两极化只是受外来因素影响，故此，究竟楼市是跌是升，还是持平仍是未知之数。
联邦基金利率期货显示，12月14日加息机会已达到100%，估计加息1/4厘。高盛资深中国经济分析师邓敏强表示，待特朗普正式就任美国总统，或会推出更多刺激经济措施，届时加息步伐将快过市场预期。他预计，美国下月将加息一次，明年将加息三次，而后年则会加息四次。
其后，相信大家都会关心究竟香港会否跟随美国的加息步伐。由于香港实行联系汇率，在一般情况下，香港银行是有需要跟随美国加息的，即透过自动的利率调节机制，以维持港元汇率稳定。
虽则香港现时银根相当充裕，有不即时跟随加息的空间，但如果美国一旦踏入加息周期，持续加息，香港不可能不跟随加息，换言之低息时间也不拖不了多久。若香港决定加息，楼市必然会受到影响，事实上加息令供楼成本增加，是一个可令楼市下跌的因素。
纵然美国是否会加息，以及香港会否跟随只是后话，始终买楼是人生其中一项重要投资，牵涉的事件甚多。再者，现时市场存在不少暗涌，有意买楼的人，千万不要轻举妄动，不妨「停一停，谂一谂」，密切留意息口走势，先再考虑是否入市。
中原城市领先指数(CCL)新报144.08（反映2016/11/14至2016/11/20 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.09%，较上年同期上升2.72%。
本周4个分区中，只有港岛区及九龙区录得跌幅，前者新报154.97，按周下跌0.18%，较上年同期上升3.36%，而后者则新报142.04，按周下跌1.32%，较上年同期上升3.10%。而新界(东)及新界(西)区均录得升幅，分别录得150.72及129.15，按周分别上升0.82%及1.23%，而较上年同期上升3.15%及1.59%。
-- 大围居屋海福花园2房 $498万获承接 --
世纪21奇丰物业大围分行区域经理张文铿表示，日前录得大围居屋海福花园1座中层C室易手，实用面积401平方尺，2房间隔，座向东北享山景，获单位现有租客以$498万(自由市场价)承接，实用面积平均尺价$12,419，创该屋苑成交尺价历史新高。
-- 屯门丰景园中层户 $369万易手 --
祥益地产分行主管林英杰表示，新近促成屯门丰景园成交，单位为3座中层5室，实用面积340平方尺，日前获一名区内首置客以$369万购入，实用面积平均尺价$10,853，属市场价成交。
-- 蓝田鲤安苑2房 成交价$490万--
世纪21联诚物业董事谢宝昭表示，日前促成蓝田鲤安苑A座高层01室成交，实用面积516平方尺，2房间隔，外望开扬楼景，原叫价$530万，后减至$490万(居二市场价)易手，实用面积平均尺价$9,496，创该屋苑居二市场成交尺价新高。
-- 屯门启丰园高层户 $360万易主--
祥益地产高级营业经理林伟光表示，日前录得屯门启丰园3座高层C室易主，实用面积325平方尺，房间拥海景景观，成交价$360万，实用面积平均尺价$11,077，属市场价成交。
-- 大角咀浪澄湾62伙下周六售 --
恒隆旗下的大角咀浪澄湾首度推出第2座单位，发展商推出第4张价单，涉及183伙，涉及1、2、7、8及9座，价单定价$887万至$7,000.9万，价单尺价约$1.57万至$4.28万不等，其中62个单位将于下周六（12月3日）发售。
-- 红磡维港‧星岸14伙周五售 --
由长实发展的红磡维港‧星岸举行记者会，公布项目最新部署。长实营业经理曹晈明小姐表示，本周五（2日）将推出14伙位于第1、2、3及5座的3至4房高层单位，价单定价介乎$2,544.5万至$7,602.3万，价单尺价介乎$33,702至$53,994。
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