2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第七十一期 2016年7月20日] 楼市与民生息息相关，楼价的升与跌都会引起社会广泛讨论，近日市场对香港楼市日后的走势持有不同的意见，对于升与跌均有声音。新近市场有不少消息指楼市已转势，由跌转回升，究竟现在下定论是否太早？
为何有市场人士表示楼市已转势？相信是因为差饷物业估价署早前公布的7月的报告，资料显示住宅售价指数已连续两个月回升，由3月的271.1上升至4月的273.5，再上升至5月的275.5，累积上升1.62%。
对此，发展局局长陈茂波表示，以上的指数是滞后数据，只是反映3及4月时的情况，并不能反映现时的真实情况。另外，他亦指出有关指数只是反映二手楼价，并不包括反映一手巿场情况。
其实，笔者都觉得如果只是单凭2个月的数据，就决定香港楼市已转势，未免有点言之尚早，只是短期反弹的机会大，因为香港市场现阶段充斥著多个外围不明朗因素，当中包括美国会否最后决定加息，以及英国脱欧所带来的影响是好还是坏等。而且，有关的指数并非全面，故难以用此去总结整个楼市。
再加上，如果我们细阅差饷物业估价署的7月报告，会发现住宅售价指数连续上升2个月是没有错，但是实质只有40平方米以下的单位，无论港岛、九龙及新界区才是连续上升2个月；而其他种类如40至69.9米及160平方米或以上的，则是有升有跌。
由此可见，现时市民对细单位需求殷切，并不是所有单位，所以我们并不能以偏概全的去形容楼市已转势。另一方面，有人会用中原城市领先指数（CCL）来估计后市走势。笔者翻查资料，发现中原城市领先指数滞后时间约2个星期，应较政府的住宅售价指数更能反映市况。
CCL是统计全港100个主要屋苑的一周总市值按周变幅而得出的，一个成份屋苑的市值等于它的全部可销售面积乘以它的调整尺价。调整尺价是指由于尺价会受景观、方向和层数等因素影响，所以利用回归分析方法来确定这些因素对尺价的影响，从而计算屋苑的调整尺价。
根据记录，由5月23至6月26日，CCL已连升5周，惟最新录得跌幅，按周下跌0.46%。究竟这是否反映现时真实的市况？相信不太可能，因为资料并不完整，CCL只是根据中原地产代理上报的成交作为统计数据，并不包括其他地产公司及一手成交。
以上的两种数据，笔者觉得只是可用于参考，始终数据还数据，事实归事实，数据虽可反映事实，但不是整个事实。事实上，影响香港楼市的因素很多，包括房屋供应及经济状况等，这些不明朗因素并不能即时反映在数据上，故此有意置业的市民应从多方面去分析楼市，譬如新闻报道或专家博客。
但市民要切记，即使得到最新资讯，并不代表是最准确的资讯，应要冷静判断，「机会是留给有准备的人」，只要作好准备，即使楼市的走势是升还是跌，都不会迷失于香港楼市的数字游戏中。
中原城市领先指数(CCL)最新录得129.84（反映2016/07/04至2016/07/10 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.77%，但较上年同期下跌8.96%。
本周4个分区均录得升幅，当中九龙区升幅最多，按周上升1.18%，新报127.9， 较上年同期下跌8.22%。而港岛区则录得138.75，按周上升0.53%，较上年同期下跌9.37%。而新界(东)区及新界(西)区则分别录得136.31及115.85，按周上升0.88%及0.50%，较上年同期分别下跌8.71%及11.36%。
-- 沙田第一城低层户 $348万易主 --
世纪21奇丰物业大涌桥分行经理谭培坤表示，日前促成沙田第一城49座低层E室成交，单位实用面积284平方尺，2房间隔，以$348万获承接，实用面积平均尺价$12,254。
-- 尖沙咀港景峰2房 $990万易手 --
世纪21中华物业区域董事司徒永权表示，新近录得尖沙咀港景峰2座高层C室易手，实用面积537平方尺，2房间隔，座向西面望开扬海景，以$990万易手，实用面积平均尺价$18,436，属市价水平。
-- 屯门居屋兆禧苑高层户 $280万获承接--
祥益地产分行主管陈阿丽表示，日前录得屯门居屋兆禧苑B座高层16室成交，实用面积351平方尺，附设靓装，获买家以以$280万(自由市场价)承接单位，实用面积平均尺价$7,977，属市场价成交。
-- 屯门居屋兆康苑2房 $320万售出--
祥益地产营业经理古文彬表示，新近录得屯门居屋兆康苑成交，单位为K座低层4室，实用面积483平方尺，2房2厅，日前获区内首置客以$320万(自由市场价) 购入，实用面积平均尺价$6,625，属市场价成交。
-- 新地九肚项目命为云端 --
由新地发展的沙田九肚56A区项目，正式命名为云端（ST MORITZ），项目位于沙田丽坪路88号，由3座低座住宅大楼及24幢洋房组成，提供59伙单位。项目预计关键日期为2017 年4月30日。 新地副董事总经理雷霆表示，云端正申请预售楼花同意书，预计第四季可以开售，明年第二季入伙。他指项目会偏向惜售，视乎市况再考虑先推洋房或是分层单位。
-- 长沙湾尚都加推23伙 --
百利保旗下的长沙湾尚都加推第4张价单，新一批供单位折实售价介乎$460.11万至$615.82万，尺价$14,207 至$15,145。第四价单将新推出23个单位，其中包括12个2房单位及11个1房单位。除因楼层差别而加价，2房单位均加价约1%。连同上次卖剩的7个单位，合计30个单位将最快下周初推售。
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