2024-04-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三十四期 2015年10月28日] 最近楼市受甚多不明朗因素所笼罩，二手市场势逆转，楼市气氛急剧转差，录得多宗减价及蚀让个案，交投淡静，有人更形容这堪比2003年「沙士」惨况。前綫代理认为由于业主及买家拉锯因此拖低交投量，令二手市场进入「冰河时期」。
业主有见买家入市意欲低，因而叫价不再进取，事实上出售物业仍是有钱赚，即是说所谓的减价及劈价只是将偏离大市的叫价回复正轨。有人认为这意味着香港楼市开始转势，后市的跌幅还会更大；有人又认为楼价已受一定程度的压力，料短期内会下调。
有见及此，《苹果日报》参考了中原地产网站的9月22至10月21 日数据资料，制作了一份港铁沿线屋苑尺价变化图(详见图1)，以港铁沿线最接近的二手屋苑作为例子，发现跌幅惨烈，当中有部分屋苑更是按月急跌超过高达8%，好像是荃湾西站的万景峰平均实用尺价为$1.35万，按月跌逾9%。
根据上图所示，28个屋苑中，有22个屋苑按月录得跌幅，约占8成，可见楼市有下跌的趋势。当然香港屋苑不可能只得28个，用一部分的作例子，有人可能会觉得笔者断章取义，但这的确是一个值得参考的数据，同时亦可让业主有定心理准备，扭转他们的心态，楼价并非一直炽热而永不跌。
基于市场的情况，加上楼盘供应大增，而且新盘未能「秒杀」，睇淡后市的人多的是，有些认为日后会下跌30%，亦有些专家认为楼价会下跌一半，而新近有券商认为未来楼价将会大跌17%。日后究竟下跌几多，笔者不得言之，但是基于种种原因，楼价大幅回落的机会不大。
首先，现时业主的财政情况大致良好，欠银行的债务不多，加上用家主导。再者，有部分业主叫价企硬，议价空间少，而愿意减价出货的业主相对较少，所以这些减价盘很快会被买家消化，楼价又变回稳定。
楼市越唱越衰，买卖市场有危机，就连租赁市场都危危乎。根据中原地产数据显示，全港100大私人屋苑9月份录得的平均实尺租金为$34，较8月的$33.9上升0.3%，而今年7、8月的按月升幅分别为1.8%及0.9%，可见按月升幅明显收窄，反映租金升势放缓，预料私宅租金将进入调整阶段。
买卖及租赁市场都有危机，人人都说楼市玩完，笔者认为「玩完」一词言之过早。虽则今年住宅楼宇楼花、准备动工或等待落成的住宅数量较过去几年大幅增加，但市场仍是求过于供，始终要待住宅短缺问题得以解决后才可下定论。
中原城市领先指数(CCL)最新报144.33（反映2015/10/12至2015/10/18 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.19%，而较上年同期上升11.56%。
本周四个分区中，港岛区及新界(东)区均录得升幅，其中升幅最多是新界(东)区，新报151.6，按周上升0.94%，而较上年同期上升13.92%。港岛区最近录得155.47，按周上升0.11%，而较上年同期上升10.95%。而九龙区录得跌幅最多，新报141.45，按周下跌1.24%，而较上年同期上升11.75%。新界(西)区录得127.8，较上周下跌0.57%，及按年下跌11.79%。
-- 北角富利来大厦中层户 $378万易主 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角富利来大厦成交，单位为B座中层04室，实用面积242平方尺，建筑面积333平方尺，1房间隔，座向北面望街景，获外区上车客以$378万承接，实用面积平均尺价$15,620，建筑面积平均尺价$11,351，属市价水平。
-- 火炭穗禾苑2房 $365万获承接 --
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，最新促成火炭穗禾苑G座中层10室成交，实用面积411平方尺，建筑面积468平方尺，2房间隔，附设雅致靓装修，成交价$365万，实用面积平均尺价$8,881，建筑面积平均尺价$7,799。
-- 嘉湖山庄翠湖居 $1.05万租入 --
祥益地产分行主管谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄翠湖居6座低层A室成交，实用面积639平方尺，建筑面积810平方尺，3房2厅，获一名区内客以$10,500租入单位，实用面积平均尺租$16.4，建筑面积平均尺租$13。
-- 屯门翠林花园低层户 $341万低市场价成交 --
祥益地产高级营业经理黄振文表示，日前录得屯门翠林花园C座低层3室，实用面积429平方尺，建筑面积567平方尺，2房2厅，获一名区外客以$341万承接，实用面积平均尺价$7,949，建筑面积平均尺价$6,014，稍低市场价成交。
-- 利奥坊‧晓岸加推118伙 --
恒地旗下的旺角利奥坊‧晓岸加推第3张价单，涉及118伙，实用面积由198至390平方尺，更首度推出项目双翼的1座部分单位，新价单定价由$373.3万至$763.1万，尺价$16,683至$21,311。项目公布销售安排，118伙将于本周五（30日）中午12时截收登记，周六卖楼。
-- 加多近山九成按揭 加推23伙单位 --
九建旗下西区加多近山加推23伙单位，涉及中高层，并为买家提供最高9成按揭，由旗下财务公司提供，首3年息口为P(最优惠利率，P为5.25厘)减3.1厘，息率2.15%，其后为P，提早还款不设罚息，买家毋须入息审查。 九建市务及销售部总经理杨聪永表示，由于收到不少查询，并因应买家财务上安排，故推出新付款方法。23伙全新单位，预计周末发售，属原价加推，价单稍后上载。
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