2024-04-26 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第十五期 2015年6月17日] 为了减低买楼成本，大多买家申请「二按」，有些人更会「偷鸡」将物业按上按，偿还部分贷款后，再向新财务公司「加按」套现，以新债还旧债，出现「债冚债」的情况。
当中，最为轰动的是「十七按」事件，单位为荔枝角荔欣苑B座低层14室，单位由2006年至2013年七年内，加上2001年的首次按揭，一共录得17次作为抵押的借贷及按揭纪录，创历史上最多「按」的物业。
据悉，业主疑需资金周转，先后以物业向11间财务公司及个人人士借贷，最后业主无力偿还贷款，单位因而沦为银主盘。上述单位实用面积432平方尺，叫价$345万（自由市场价），实用面积平均尺价$7,986。
金管局早前收紧细价楼按揭，$700万以下自用住宅物业最多只可做六成按揭，这即代表买家需付的首期较之前多，需准备更多资金。按揭的好处是令置业人士可以维持以较低首期入市，有见及此，香港按揭证券有限公司或财务公司会提供「二按」，而且业主申请「二按」各有原因，如巩固债务或用以装修房屋等。
当中，按揭证券公司提供最多两至三成「按保」（亦有人称之为「二按」），但须缴交按揭保险费，而且申请手续繁复且严格，总是会有一些人不符合资格，未能成功申请贷款。为了「二按」，有些人或会向非受金管局监管的财务公司借取，息率普遍较高，而且亦有可能违反了与银行签订的贷款合约。
根据贷款合约，按揭客户未经一按银行同意，不可借取「二按」，否则属违约。一经发现，一按银行可要求按揭客户偿还「二按」贷款，或是上调一按利息，或降低按揭成数等。
现时有些发展商为了吸引买家，更会提供「二按」优惠，如长实发展的将军澳峻滢II，提供最高达楼价两成的第二按揭，第一及第二按揭的按揭总额最高可达成交金额之八成，当中要受一些条款及条件限制，如买家须先确定第一按揭公司同意第二按揭之签立，及第二按揭年期必须不长于第一按揭年期或20年等。
基于申请「二按」人数渐多，金管局为了打撃违规物业「二按」，希望银行由以前对客户按揭组合进行抽查，变成定期作全面检查，以了解每名按揭客户有否隐瞒银行在外借取「二按」。金管局副总裁阮国恒表示，明白短时间内要审查整个按揭组合有难度，亦会带来相关行政成本等问题，正与业界研究方法，未有定案。
他续指，正计划与土地注册处研发平台，研究可行的查册方式，协助银行全面抽查客户是否违规承造物业二按。但如果真的未能推行全面检查，不排除维持并优化现行的抽样审查模式。
笔者认为，要银行检查整个按揭组合看似可行，因为土地注册处拥有按揭登记资料，但是要全面审查整个按揭组合要花很长的时间，而且牵涉的人力及成本甚高，对于按揭组合较少的中小型银行还可以应付，但对于大型银行就非常困难，而且内容涉及业主私隐，必须要小心处理。
虽则金管局的做法可对违规「二按」起阻吓作用，但是如果最终发现有大量的违规「二按」个案，银行该如何善后？如果逼他们偿还「一按」或「二按」贷款等，这会打乱了他们的还款计划，严重的更可能会「逼死个客」，引致银主盘涌现，所以金管局真的需要研究一个经济效益高且可完善处理违规「二按」的方案，才可以实施全面审查，以免借款人损失惨重，成全面审查最大受害者。
中原城市领先指数(CCL)最新报143.31（反映2015/6/1至2015/6/7 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.95%，而较上年同期上升20.20%。
本周四个分区仅得港岛区录得跌幅，新报153.19，按周微跌0.90%，但较上年同期却上升18.62%。其他三个区均录得升幅，当中九龙区升幅最多，新报141.09，较上周上升高达1.88%，较上年同期上升19.52%。而新界(东)区最新录得151.52，较上周上升1.18%，而较上年同期上升25.85%之高。而新界(西)区新报126.8，较上周上升1.04%，而较上年同期上升25%。
-- 凤鸣大厦3房 $1,350万易手 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，位于铜锣湾利园山道54-70号的凤鸣大厦，新近录得低层H室成交，实用面积1,061平方尺，3房间隔，座向南面，外望街景，获区外换楼客以$1,350万承接，实用面积平均尺价$12,724，创该物业成交价历史新高。
-- 天后维景花园$660万市价转手 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得天后维景花园A座低层06室成交，实用面积410平方尺，建筑面积490方尺，采2房间隔，附设新装修，向东望开扬楼景，获区内换楼客以$660万承接，实用面积平均尺价$16,098，而 建筑面积平均尺价$13,469，属市价水平。
-- 新屯门中心高层户 $8,300租出 --
祥益地产营业经理黄庆德表示，最近录得一宗新屯门中心之租赁成交个案，上述所录成交单位为3座高层C室，实用面积462平方尺，建筑面积555平方尺，获一名区内客垂青，租客锺情单位间隔实用，加上客厅向东，以$8,300租入单位，实用面积平均尺租$18，建筑面积平均尺租$15。
-- 时代广场1房 $345万易手 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，屯门时代广场录得一宗成交个案，单位为E座高层8室，实用面积272平方尺，建筑面积364平方尺，采1房间隔，获区内首置客以$345万承接，实用面积平均尺价$12,684，而建筑面积平均尺价$9,478，属市场理想价成交。
-- 环宇海湾中层 $1.45万租出 --
星辉地产代理高级营业员卢先生表示，新近录得一宗租赁成交，单位为荃湾环宇海湾7座中层C室，实用面积482平方尺，采2房间隔，以月租$14,500租出，实用面积平均尺租$30.1。
-- 荃湾花园低层2房 $1.3万租出 --
星辉地产代理高级营业员卢先生表示，新近录得一宗租赁成交，单位为荃湾花园C座(如意阁)低层6室，实用面积376平方尺，建筑面积470平方尺，2房，外望楼景，以$13,000租出，实用面积平均尺租$34.6，建筑面积平均尺租$27.7。
-- VIVA首张价单涉38伙 --
长实旗下的VIVA昨举行记者会，公布最新部署，长实执行董事赵国雄表示，首张价单涉及38伙，单位实用面积由331至487平方尺，定价由$501万至$893万，尺价$15,023至$22,495。 发展商提供多种付款及折扣优惠，包括现金或即时按揭付款，可享售价5%折扣，及「从价印花税津贴」4%折扣优惠和「VIVA置业贺礼」2%折扣优惠等。
-- 帝景湾周四开售--
由信和发展的将军澳帝景湾，周四开售。信和置业营业部联席董事田兆源昨表示，帝景湾现已收票逾5,500张。他续指，项目邻近将兴建法国国际学校，投资及用家增加。 而信置营业部助理总经理朱美仪表示，项目会为所有单位安装无线高速家庭网络，支援所有网络供应商，可提供1000MB网速。
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