黄锦康：高杠杆买楼风险极高

香港楼价高处不胜寒，楼价指数近月破顶后于高位徘徊，新盘开价亦相当进取。股坛红绿灯顾问有限公司董事长黄锦康接受香港文汇报记者访问时认为，港人不应只相信超低息是支持楼价的利好因素，皆因此举已令一众二手楼业主不肯放售手上物业，加上政府辣招令二手交投减少，买家被迫要买新盘， 造就发展商抬高价卖纳米盘。他认为，现时小市民以一或两成楼价作为首期，但要借八至九成楼价的高杠杆买楼方式已是极高风险，近月来美汇已转强，或现美元牛市第一浪，市民要小心美元转强对香港楼市带来的风险。

「超低息迷思」阻二手楼交投量

黄锦康指出，楼价升跌不会「死人」，可是采用高杠杆方式买楼则会随时「死人」。他举例，1997年6月中原楼价指数曾升至100点高峰，其后因遇上亚洲金融风暴，外资基金撤走，香港楼价大跌60%至70%，当时不少投资者以至用家都借高成数按揭，结果楼价一大跌，加上之后的2003年「沙士」期间银行不断加息，不少业主沦为负资产人士，负资产个案高达10万宗。及至「沙士」后中央救港，自住需求回升，楼市又回升。

香港楼价高企常被人指供不应求所致，2003年至2021年香港楼价持续上升40%，同期人口增长约10%，然而2003年的私人住宅被指供应过多，每年有2万伙，如今则指土地供应不足，200多尺纳米楼要卖千万元，中产阶级因穷得凄凉；2011年5月中原楼价指数为100点，如今升至约190点，即是10年楼价升90%，然而同期经济增长只升约30%，究其原因是否真的只因供应不足？他认为，真正令楼价上升的因由是太多小业主只相信超低息能够支持楼价，令一众二手楼业主不肯放售手上物业，加上政府辣招令二手交投减少，市场上锁住了百多万个单位，买家被迫要买新盘，造就发展商抬高价卖纳米盘。

美元或迎牛市首浪 置业须防风险

他表示，小市民要留意低息环境能否持续，从美元过去40年的走势来看，美汇指数由1984年160点跌至2008年金融海啸时的70点，30多年都是大熊市，疫情期间美国再进行量宽二期，但今次美元指数并无再下跌，而美联储收紧政策的预期不断升温，刺激美元指数于今年9月刷新年内高点至94.43点，他相信美元或现牛市第一浪，因此如果借高成数按揭的小业主不可不防范风险。

「幕后军师」撑友创立极马按揭转介

最近黄锦康做幕后军师，支持友人孙氏创立极马按揭转介，希望令买楼人士可以做到先了解后投资，客户只需一个来电或电邮，便可经极马专人免费指导，尽快联系上银行，不需经「驳脚」经纪就可得到专业服务，极马免费服务范围包括一二手住宅及工商铺物业按揭转介转按、加按转介服务、物业估价及预先按揭批核服务。

他透露，极马目标会成为有牌的独立按揭经纪，并会将所赚取的利润用作慈善用途。