2024-05-14 28HSE 编辑部
根据金管局最新住宅按揭统计调查，7月份H按计划选用比例报96.8%，按月下跌1.1%；P按计划选用比例则上升0.4%至1%；而定息按揭计划则维持0.1%。过往银行提供的H按封顶息率普遍与P按的实际按息大致相同，加上低息环境下，拆息低企使H按实际按息一直低于P按，H按可谓「进可攻、退可守」，因此近年来一直备受置业人士喜爱及选用。
7月份H按选用比例稍有轻微回落，但仍属历史高水平。事实上，H按选用比例自2020年4月开始至今一直维持于9成以上，并反覆攀升至现时的历史高水平，这段时期平均一个月拆息亦一直维持1厘以下水平。可见低息环境下拆息持续低企，加上H按设有封顶息率，使H按选用比例屡创新高。
不过自今年7月中开始，已有13间银行（包括四大银行）陆续宣布上调H按计划的锁息上限0.25厘至2.75厘，更有一间银行两度上调锁息上限至3厘。另外，2间大型银行的P按计划由P-2.5厘调整至P-2.4厘，即实际息率由2.5厘上调至2.6厘，比起H按锁息低出15点子。以500万贷款为例，年期30年，如选用新造H按及实际按息为封顶位2.75厘，每月供款为$20,412，压力测试要求为$48,631；如选用新造P按，实际按息为2.6厘，每月供款减少$395或1.9%至$20,017，压力测试要求减少$791或1.6%至$47,840。
上述例子可见，该两间大型银行的P按计划实际按息、每月供款以至压力测试要求均低于H按的锁息上限，使其吸引力有所增加。未来按揭产品选用比例会否大洗牌？笔者认为不无可能。2018年8月份银行新推的H按封顶息率普遍比P按高出10点子，业主选择P按计划承造按揭的诱因有所增加，并使H按的使用比例节节下退。而该年11及12月份P按比例更升至57.7%及51.6%，成为当时最大占比的按揭计划。
过往银行的H按计划锁息上限一般与P按计划的实际息率保持一致，今次银行开始根据息口走势及其按揭业绩而对其按揭计划有所调整，相信日后银行的按揭计划亦会朝向不同方向发展。各银行取态不一，息率及优惠亦有所不同，建议有意置业人士应密切留意息口走势及市场环境变化，选择合适的按揭计划。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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