2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第三百一十八期 2021年04月28日] 香港房屋问题一直备受关注，在公屋持续供不应求的情况下，轮候公屋时间屡创新高，不少基层市民被迫居住在「劏房」，有的单位甚至在工商大厦，居屋环境相当恶劣。
然而劏房乱象丛生，业主随意逼迁、乱加租、滥收水电费用，双方更是没有签署租约，对租客于租金水平及租住期毫无保障。因此，「劏房」租务管制研究工作小组向政府提交报告，认为政府应对此实施适当的租务管制，以保障租客权益。
在这之前，为充分反映「劏房」租客的关注及诉求，全港劏房居民大联盟集合各区100多位市民的意见，就多个租管方案细节进行交流及探讨，最终在租管八大范畴达成共识，包括规管对象、起始租金、租金调整幅度、租约内容、优先续租权、搬迁及调整租金通知期、规管水电收费，以及设立执法部门。
究竟有几多项建议被工作小组接纳呢？并非所有都接纳，提出的建议亦未能完全符合大多数「劏房」居民和团体的期望，当中最大的偏差，应该是租金调整幅度方面。
大联盟建议的是，租金调整幅度需按社会通胀及通缩情况进行调整，其加租幅度应以5%为上限；而工作小组最终建议，加幅不得超逾差饷物业估价署发布的私人住宅租金指数（所有类别）于相关期间的百分率变动；或15%，以较低者为准。
事实上，对于基层低收入租客来说，以5%及15%为上限是很大分别的，在仅馀的生活收入上百上加斤。以1个原本租金$7,000的单位为例，加价15%后单位为$8,050、加价5%租金为$7,350，调整的费用随时是整个家庭1个月的洗费。
依笔者而言，要最有效地保障「劏房」租客的权益，必然是双方签订书面租约，详细列明租务内容，以及厘订双方责任和权益。根据工作小组的报告，他们建议要制订包含强制条款的标准租约。
例如规定受规管租赁的租期固定为两年，只有租客有权藉给予业主一个月通知而于租期首12个月过后终止租约；单位内所有租客须缴付的公用设施费用（包括电费和水费）的总和不得超逾相关帐单所收取的款额等。
无可否认，就算有标准租约是没什么用，一旦业主不愿意签署都是徒劳无功。因此，为增加阻吓作用，工作小组还建议假如双方起初未有订立书面租约，租客有权要求业主于指明期间内提供一份书面租约，如业主不照办，则租客可暂缓缴付一个月或以上的租金直至业主履行责任为止。
究竟「劏房」租务管制是否真的有帮助呢？骤眼看，有关报告的建议可以打撃劏房乱象，但不得不承认的是，政府并不一定会完全接纳所有建议，再加上建议是建议，实施起来好大机会是另一回事，以及未有落实时间表，所以大家不要对此有太大期望。
中原城市领先指数(CCL)最新录得180.19（反映2021/04/12至2021/04/18 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.13%，较上年同期上升2.57%。
当中，新界(西)区升幅最多，按周上升2.31%，新报171.06，较上年同期上升4.57%。而港岛区按周上升0.99%，最新录得183.21，较上年同期下跌0.37%。而九龙及新界(东)分别录得178.52及192.51，按周下跌0.84%及0.22%，较上年同期分别上升2.56%及2.79%。
-- 大埔翠怡花园1房 $455万获承接 --
世纪21宇田地产高级客户经理蔡伟文表示，新近录得大埔翠怡花园成交，单位为B座低层08室，实用面积320平方尺，1房，座向东北，原开价$460万，后减至$455万易主，实用面积平均尺价$14,219。
-- 屯门市广场2房 $550万易主 --
祥益地产区域董事袁思贤(Joise Yuen)表示，日前录得屯门市广场4座中层J室成交，实用面积353平方尺，2房，获区内首置客以$550万购入，实用面积平均尺价$15,581，属市场价成交。
-- 旺角居屋富荣花园3房 $673万易手--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得旺角居屋富荣花园成交，单位为11座低层G室，实用面积592平方尺，3房间隔，座向西面，望街景，成功以$673万（居二市场价）售出，实用面积平均尺价$11,368。
-- 屯门兆禧苑2房 成交价$469万--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近促成屯门兆禧苑A座低层3室，实用面积415平方尺，2房，获区内客以$469万（自由市场价）承接，实用面积平均尺价$11,301，成交价属市场价。
-- 旺角千望上载楼书 --
由远洋集团发展的旺角千望已上载楼书，项目位于烟厂街31号，设有1座，提供83伙，实用面积151至319平方尺，间隔为开放式、1房及1房连书房。远洋集团香港常务副总经理杨乐宇指，项目价单会尽快公布，首批将涵盖30个单位，并将于明天开放示范单位予公众参观。
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