二手十大屋苑 估值全线下跌

银行审慎收紧估值 疫情隐忧恐更保守

近日市场不断出现蚀让盘，反映楼市正在调整，银行估值也在收紧。香港文汇报所追踪十大屋苑网上银行估值，发现接近全线下跌，以港岛区物业跌幅最明显，例如香港仔中心估值跌幅高达5.46%。有按揭代理指，在九成按揭带动下，千万元以下物业估价得到支持，跌幅较大码屋苑轻微，但提醒成交稀疏的小型屋苑有机会偏离成交价约3%至4%。此外，第四波新冠肺炎疫情爆发隐忧，银行对物业估值及审批贷款或更为保守。

■香港文汇报记者 黎梓田

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，最近物业估值下跌表现主要分两种，大码(1,000万元以上)物业跌幅有3%至5%，而细码(1,000万元以下)物业则只有1%至2%跌幅。他指，估值跌幅明显物业主要集中在大码屋苑及豪宅，相信是因为九成按揭条件下带动1,000万元以下物业的交投。

1千万以下物业影响较小

曹德明指出，如果想「估到价」机会大些，最多成交量的是大型屋苑。如果是成交稀疏的单幢楼，估值有机会低于造价约3%至4%，但如非要买不可，最好有2至3个月的同屋苑成交期，方便银行估价时作出参考，又或者预备更多首期。

中原按揭董事总经理王美凤表示，屋苑估值窄幅上落维持数个月，幅度约在1%至2%左右，但不认同估值有下跌趋势。虽有减价个案出现，但数量不多，而且有需求支持，因此楼价仍跟年初保持同一水平。

经济疫情隐忧致「保守」

王美凤认为，本港经济在面对疫情出现隐忧，而第四波新冠肺炎疫情爆发可能随时出现，故银行在审批今年内提取贷款的按揭时均会较保守，但不影响明年提取贷款的按揭申请。但如果失业率再上升，相信银行在批核贷款时会再提高警觉性。

王美凤又表示，银行对物业估值下跌，主要因为各大屋苑成交基数细，出现数宗低价成交后便会拉低屋苑整体估值，但随着新盘带动楼市以及用家需求支撑楼价，料第4季银行估值牛皮，在窄幅之间上落。

估值跌幅最大的香港仔中心，最近出现估价不足个案。据土地注册处资料，屋苑J座中层3室，面积448方尺，近期以680万元易手，尺价15,179元。中银香港对上址估值为640万元，估值较成交价低约5.9%。

美联物业范浩铭表示，受美国大选局势未稳及本港疫情影响，太古城本月暂录约12宗买卖，较上月同期约17宗略减，平均尺价19,426元，大致持平。范浩铭表示，刚录同区用家斥1,480万元承接723实尺泳池及海景优质单位，尺价20,470元，为市价。

大好友林奋强劈价沽货

正当大批买家入市新盘、新冠肺炎疫情面临再次爆发危机之际，连被称为「楼市大好友」的前行政会议成员、香港黄金50创办人林奋强趁高位出货。消息指，大埔聚豪天下单号屋，原叫价3,000万元，终劈价至2,768万元易手，按该宅面积2,706方尺计，尺价10,229元。资料显示，洋房由兴佳发展有限公司于2004年以约1,560万元购入，公司董事包括林奋强及其妻苏载玓，现账面获利1,208万元或77%。

值得留意是，林奋强过去数次出货均为楼市出现危机之时，早在2008年金融海啸后连沽3幢聚豪天下洋房，合共套现约6,260万元，全部获利离场。而今年3月疫情爆发初期亦曾减磅，以约2,600万元沽出九龙站擎天半岛一伙3房单位，持货16年账面赚2.9倍。