2024-04-27 28HSE 编辑部
特首下周将公布新一份《施政报告》，房屋依然最关系民生的急迫问题。顺豪物业投资及华大酒店投资主席郑启文在接受香港文汇报专访时，透露他提出的多项加快房屋供应建议，其中以设立类似现时的市区重建局（市建局）的「重建代建局」最有新意。由「代建局」先代为出资重建市区旧楼及卖楼，扣除发展成本后将利润全数返还小业主，化解小业主不甘心贱卖业权予私人发展商或市建局而拖慢市区重建的死结，以及农地小业主欠缺补地价资金的问题，增加楼市供应。■香港文汇报记者 梁悦琴
本港居住问题一直为人诟病，土地供应不足、楼价高、居住面积细，为解决土地供应不足问题，政府甚至要不惜耗资数千亿元填海求地。郑启文在接受香港文汇报专访时指出，填海造地不是不可做，惟远水难救近火，目前市区存在可重建发展之40年以上旧楼多达4万座，新界亦有数万亩私人农地可供发展。奈何直至今时今日，不少市区旧楼小业主宁愿住在这些年久失修、条件恶劣且不合规的环境，都不愿出售业权给市建局或私人发展商。同样地，新界不少农地以至棕地业主宁愿将土地空置、租予露天货仓或种菜等用途，都不愿意出售所持农地或棕地予发展商。
发展商出手低 小业主拒贱卖
究其原因，一个字「钱」。郑启文直言：「自己都有份参与收购旧楼重建计划，从中发现这批小业主最关注两类利益，一是居住利益，二是重建后利润的利益。」市区旧楼小业主以至新界农地业主都会觉得是贱卖自己的物业或农地予发展商或市建局，对他们的赔偿或出价太低，如市建局只会按同区「7年楼龄津贴」的现金补偿。至于帮发展商私人并购旧楼的收楼公司，更时有以卑劣手段(断水、断电甚至放蛇)迫旧楼小业主卖业权予发展商。于是令不少小业主叫价好高，或者打死都不出售业权。
新界农地更似乎成为数间大型发展商圈地谋利的专利，而这数间大型发展商对农地小业主出手一样好低，又要囤积十年八载等到集齐一大片农地才向政府申请改用途起大型私人屋苑，当物业建成卖楼时，每尺楼价已升至万多元，农地小业主眼见发展商每年可赚逾百亿元，自己却无法从中分一杯羮，即使政府收地赔偿亦只得数百元一尺，自然心有不甘。于是造成新界大量农地以至棕地小业主都宁愿地皮晒太阳，都不肯出售业权，久而久之，减少了土地供应的来源。
他觉得，以现行的模式，即由市建局或发展商先「买断」市区旧楼及新界农地小业主的业权，然后重建，这样进度太慢，至少十年八载才可成事，因此他建议政府设立「重建代建局」，具体运作可以研究，如交由市建局运作，但大的构想是由「代建局」为市区旧楼以至新界农地小业主，代为出资重建住宅发展费用及卖楼，并作出临时搬迁，发展完成后，可先归还原先面积单位予各小业主， 而出售重建新增楼面的利润，在扣除建筑费、临时安置费等等即「代建局」的成本后，全数返还各小业主。
吁降低老龄旧楼强拍门槛
「由于小业主得到全数利润分配，又不会夺去其任何利益，将可令小业主安心参与『代建局』的服务，不会觉得自己不公平。」因此，他建议，政府此时还可考虑将现时50年以上或以下的旧楼强拍门槛，由现时80%至90%业权降低至60%，从而加快旧区重建速度。
他认为，政府可以制定「代建局」每年的建屋目标。假设每年要建2万至3万伙，平均每伙面积600尺，每年要建约2,000万尺楼面，每尺建筑费3,000元计，每年建筑费600亿元。他认为，如果政府怕代付庞大的建筑费，可以卖远期楼花，吸纳首期资金，帮补部分建筑费支出。
重建利润全数返还小业主，「代建局」的价值不是体现在自己赚不赚钱上，而是体现在增加房屋供应、改善港人居住环境，增加城市吸引力及竞争力上，这是更大的社会价值。郑启文坦言，好感慨香港城市建筑老化，就算有楼住但居住环境都十分恶劣，尤其旧区的社区设施更严重不足，相比其他先进城市已欠缺吸引力。本身专业是结构工程师的郑启文，他希望政府可以透过「代建局」将旧楼发展成新建筑物，带来新吸引力，满足社会需求，起多些屋畀市民居住，增加归属感。
有用
