【按揭热线】买楼花前做定功课（二）

经络按揭转介高级副总裁曹德明

上一期笔者向各位讲解购买楼花时的事前准备及流程，包括做足事前调查，计算及准备所需资金，理解及评估个人经济能力以及申请按揭贷款的入息及资产要求，如一切顺利便可「入票」作登记认购。今期笔者将会讲解购买成功后的签约及付订流程，以及如何选择楼花的付款方法。

当准买家成功抽中登记认购后，便可于楼盘开售日期内按发展商的抽签次序拣楼，拣选心水单位后，就要即时签订临时买卖合约（临约）以及支付楼价5%的临时订金（细订），并于临约后的5个工作天内签订正式买卖合约，于指定日子（视乎发展商而定）支付另外5%的加付订金（大订）及签订正式买卖合约后30个工作天内缴付印花税。

有关楼花付款方法，发展商一般都会提供建筑期付款（建期）及即供付款（即供）两种付款方式给买家选择。「即供」是指买楼后及于指定日子内完成交易后立即开始供款，此方法可让发展商即时套现资金，所以发展商一般会提供更好的折扣回赠吸引买家选择。

至于「建期」则是指当楼宇建成及完成指定文件，买家正式收楼及上会后才开始供款，因发展商套现资金需时，所提供的折扣回赠都比「即供」少（一般少约2%至4%，并视乎建筑期长短）。

两种付款方法都各有利弊。使用「即供」可享更多折扣回赠，但若果买家现时是租屋人士，新屋入伙前每月就有机会同时肩负供屋及租赁两项支出，因此租屋人士拣选「即供」前要慎重考虑个人经济能力。

相反，如使用「建期」则没有双重支出的负担，因而较多换楼客及租屋人士选择。

新按保后 首置客多采「建期」

自政府推出新按保措施后，更多首置客偏向选择「建期」购买楼花（近期新界一个热卖新盘，建期付款买家更多于八成），藉以申请高成数按揭并以较低首期去置业（因缴付首期后，尾数可于物业落成后于银行申请按揭上会，符合新按保计划「已落成住宅物业」之规定）。

但买家亦需注意，银行是以物业落成时的价值计算估值，若果未来市况转差，买家于申请按揭时，银行有机会因估价不足而未能批足按揭，届时买家可能需付更多首期。因此建议使用高成数按揭之买家要预留一定数目之资金，以策万全。