买楼的注意事项

[28Hse 三地产焦点 第一百九十三期 2018年11月21日] 买楼是人生一项很重要的决定，尤其涉及的金钱很庞大，谁都不想招致无谓损失。近期楼市交投淡静，低市价的成交屡见不鲜，往往有不法之徒利用买家想「执平货」的心态而行骗。

早前有一宗疑似骗案，怀疑有业主将单位放售，骗取买家订金后「走佬」。有关单位为荃湾绿杨新邨P座低层2号室，实用面积517尺，获买家于7月以$680万承接，较当时市价$710万低约4%。

据知，业主与买家签订临时买卖合约后，随后再签订正式买卖合约，交易理应完成，但因为业主申请破产，单位遭银行没收单位，沦为银主盘，有关交易因最终告吹。

整个交易，预计买家合共缴付楼价10%，即约$68万作订金。幸好的是，由于买家将订金交由律师楼托管，故可获足额退回，没有任何金钱损失。虽然未知是次的业主是有心，还是无意，都会带来警惕作用。

骗徒的手法层出不穷，为免坠入交易陷阱，以下为笔者建议的比较重要的买楼注意事项，一买楼前要先查册，二将订金交律师行托管，三签署楼契前先验楼，四先行为单位估价。

笔者不厌其烦再重申一次，买楼前记得先查册，以确认业权资料及了解物业本身的产权负担。我们在查册报告中，可见到业主姓名、物业所涉及的轇轕，包括按揭契、斜坡修葺令，以及有没有钉契问题等。

值得留意的是，有钉契问题的物业并不等于不可以买卖，但要视乎钉契原因，而且最好要求业主在物业成交前把物业「解钉」。一般之言，被钉契的主因是物业有僭建物，以及与物业有关的欠款。

如果是有僭建物或欠交几个月管理费，都尚算容易「解钉」，但如果是业主欠下巨款，如欠债金额超过物业市值，「解钉」便比较麻烦及困难，所以买楼前要查册，以免因银行不审批按揭申请而遭没收订金。

众所周知，买楼时要付订金的，当业主与买家签署临时买卖合约后，买家要付俗称「细订」的临时订金；其后，买卖双方通常在签署临约后14日内签署正式买卖合约，买家要加付「大订」。

以一般的买卖成交而言，「细订」加「大订」相等于楼价10%，即动辄要几十万，如果贸然交予陌生人是非常危险的。有见及此，最稳阵的做法是将订金交由律师楼托管，以避免业主收订后失踪，损失惨重。

另一方面，买楼前最好先验楼及为单位估价，前者可以避免漏水楼或化妆楼，以及判断物业是否有僭建物，如发现有问题，就需考虑清楚才入手；而后者可以减少估价不足的情况，令自己大失预算，如发现多家银行对有关单位均估价不足，应避免购入有关单位。

笔者认为，无论单位价钱是平，还是贵的，入手时都一定要审慎三思，否则穷一生积蓄，换来不是一个安乐窝，而是一个恶梦。

中原城市领先指数(CCL)新报180.4（反映2018/11/05至2018/11/11(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.28%，而较上年同期上升10.95%。

4个分区均录得跌幅，当中九龙区跌幅最多，按周下跌1.92%，新近录得180.07，较上年同期上升11.66%。而港岛及新界(西)区分别录得184.97及166.26，按周分别下跌1.79%及1.42%，较上年同期分别上升9.13%及11.55%。新界(东)区亦录得轻微跌幅，按周下跌0.13%，新报191.79，较上年同期上升9.73%。

-- 北角康威大厦楼景户 $718万易手 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近促成北角康威大厦成交，单位为高层A室，实用面积433平方尺，2房间隔，座向东北望楼景，单位原开价$750万，最后以$718万沽出，实用面积平均尺价$16,582，属市价水平。

-- 天水围天爱苑2房 $408万易主 --
祥益地产分行经理谢利官表示，日前录得天水围天爱苑B座中层14室成交，实用面积438平方尺，2房2厅，累减$52万，获一名区内上车客以$408万（自由市场价），实用面积平均尺价$9,315。

-- 马鞍山锦丰苑1房 成交价$425万--
世纪21奇丰物业锦丰分行经理黎健锋表示，日前促成马鞍山锦丰苑J座（锦兰阁）低层15室易主，实用面积435平方尺，1房2厅间隔，座向西北望内园景，成交价$425万（居二市场价），实用面积平均尺价$9,770。

-- 天水围居屋天丽苑2房 $322万获承接--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天丽苑高层17室成交，实用面积426平方尺，2房1厅，附设企理装修，获区内首置客以$322万（居二市场价）承接，实用面积平均尺价$7,793。

-- 屯门弦海加推38伙 --
由庄士中国旗下的屯门弦海加推38个单位，实用面积介乎162至447平方尺，间隔由开放式至2房单位，定价介乎$367.79万至$822.29万。 庄士地产代理副总经理陈庆光指出，是次除加推第三号价单38个单位外，同时亦以招标形式推出30个单位，当中包括20个连平台的罕有特色单位。
-- 西贡玥庐上载楼书 --
华懋旗下的西贡玥庐上载楼书，提供10幢洋房，实用面积3,265至3,987平方尺，间隔为4房2厅(连3套房)及储物室连厕、4房2厅(连4套房)及储物室连厕，而每个洋房设有2个车位。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。