2024-05-17 易发睇楼团
张宏业 特许测计师、中国房地产估价师
继今年财政预算案提出调整住宅及非住宅从价印花税后，七月初特区政府再出招微调按揭物业的借贷比例。回顾今年市况，财政司司长指出整体楼价较2021年的历史高峰回落了约12%；而今年上半年的每月住宅成交量，亦回复到疫情前五年平均值的约九成。基于上述客观市况，特区政府认为有空间修订部分按揭贷款的客观审慎监管措施，调整旨在减轻首置和「换楼」市民的首期支出和投保费用，并且强调不是撤销「辣招」。坊间对按揭安排微调的反应是多数欢迎的，但是市场人士仍然多想全面减辣才是最有效提振低迷市场的措施。
其实不单是楼价向下调整，近两年政府和「一铁一局」分别招标的住宅和商业用地，成交的地价都出现多于二成的跌幅，不少商业及较偏远住宅土地出现流标情况。成交地价低下情况，不少市民解读是大市不景，楼价向下，令到地价跌得更深！固然楼市不景是低地价成交的主因，但是还有不少主观和客观因素，去左右最后成交地价。本文试从最新成交的住宅和商业用地来具体分析。
先有二月的观塘百亿商业地流标，后有三月的旺角洗衣街商业用地仅以47亿元成交，市场人士解读是商业市况不济，但是其实旺角商业用地也存着众多发展的限制。
洗衣街商地涉大量社福设施
旺角洗衣街商业用地邻近旺角东站，占地12.4万平方尺，总楼面面积达152.4万平方尺，成交价是47.29亿元，每方尺楼面地价约3,100元，属低于市场估值下限价约16%。细看卖地条文，该地不是单单只建商业项目，还牵涉大量政府和社福设施，包括须代政府兴建公共交通交汇处、跨境巴士车站、八百个车位公众停车场、长者日间护理中心、长者邻舍中心、综合青少年服务中心、精神健康综合社区中心、社区会堂等等。这些政府、机构或社区设施是全安置于另一座较低大楼内，并规定于2029年12月落成，并妥善交付政府后，政府才向发展商补偿建筑费，总共以1.77亿多元为上限，只包括政府、机构或社区设施，而公共运输交汇处、公厕、公众停车场等的建筑费用，则不纳入补偿范围。它们会兴建在主要商业大楼的地库部分，既增加建筑成本，也拖长整体主楼兴建时间。上述的返还建筑成本是基于现时成本估算，并不会因通胀再次调整！再者，项目设计难度不低，首先是发展商要保育位于地皮中心区的三棵老榕树，又要保留主楼及其他附楼具备足够建筑物间距。最后设计可能是把大部分楼面面积分布于一座极高层的主楼上，促使每层楼面可能只得低于2.5万平方尺，高层的零售价值大为减低。
不准拆售 发展商投资时间长
当然新冠疫情彻底改变办公室运作是不争事实，企业已接受雇员部分时间留家上班，并且减少企业办公室总面积要求，主观上是减少整体办公室需求。为了避免业权分散，洗衣街商业用地的卖地条款不准许落成物业分拆出售，这项禁售条款直接地影响发展商的资金回笼时间表。大致而言，洗衣街商业用地是一项较长久投资，即发展商需开始投入资金兴建直至2029年底，再进行楼宇整体验收、招租，不早于2030年底前才收取合理租金比例。视乎2030年市况，整体成功招租达七成以上，则要于两年后才可能达到。简单而言，开发商需要陆续十年间投入资金，才开始回收合理比例租金收入，再看情况继续持有或整幢求售。现时银行利息高企，或会持久长达两年，前期的利息支出比疫情前高几倍！
坚尼地城宅地须顾及保育等
七月五日，地政总署宣布由会德丰地产独资以17.2亿元中标了西环坚尼地城西宁街与域多利道交界用地。该土地用途是住宅，地盘面积约23,327平方尺，最高可建楼面面积约243,266平方尺，折合楼面地价7,070元，是港岛逾21年新低，比同区地价四个月间挫26%。
相比两幅土地，这幅土地无论地盘和楼面面积都比较上幅大得多，前者楼面面积大于后者五倍以上，既有较大建筑弹性，但也有长久的建筑时期。翻开卖地章程，域多利道地皮的中标发展商须负责重置公共交通交汇处，亦要保育东华痘局拱形牌坊和基石，以及保育古树。再者，域多利公共殓房正面向着地盘，纵然有着初步计划于2027年搬迁，但仍存着不少变数。前面的招商局仓库大厦曾经申请重建成为商业综合体，虽然最后搁置了，但是如果未来再上马，则会严重阻碍地盘前向的海景景观！总括来说，该地发展年期最长可能被拖长达九年，较一般土地约五至七年更长，也影响发展商最终下手的出价！
如财政司司长总结住宅楼价已从高峰下跌12%及商业楼价因着新冠疫情而减少需求，但是不同地皮的主观发展条文和客观的环境因素也会决定发展商投资意欲，拖长发展期和繁复的发展条件肯定降低剩馀的土地价值；利用土地去兴建社区设施既是规划得益（Planning Gain），也是拖低地价的决定性因素。
题为编者所拟。本版文章，为作者之个人意见，不代表本报立场。
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