2024-04-27 28HSE 编辑部
屯门兆康NOVO LAND昨天公布首张价单165伙单位，折实平均尺价13,188元，与区内楼龄较新的丰连及珀御相比低了约两成。代理指，相信今次发展商低开的原因，在于最近有加息、疫情反覆等负面因素，而且项目规模较大，低价亦有利去货；再者，NOVO LAND所在的兆康第54区，2017年的补地价每尺仅2,800元，即使今次低价开盘相信仍有可观利润。
NOVO LAND邻近的新盘，较新楼龄的有南丰发展的丰连，及新地同系发展的珀御，楼龄都约4年。据中原地产提供资料，丰连目前二手单位平均尺价约16,262元，珀御则约16,484元。昨日NOVO LAND首张价单折实平均尺价13,188元，与上述两盘目前二手相比，低了约两成。屯门区内9年楼龄的指标屋苑珑门，现时屋苑平均尺价17,200元，NOVO LAND相比下亦低了23%。
疫下去货「求量不求价」
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，今次发展商低开，相信因为有加息、疫情变化等因素，令发展商不惜加大折扣优惠，以低价出击，亦可见发展商去货决心非常大。他直言，现时市况前景未明，发展商要平价推销，才有望激发买家的入市意欲。预计下半年新盘都会采平价促销策略，有机会「一个平过一个」，料二手市场会备受冲击。
事实上，该项目规模庞大，提供4,585伙单位，但位置上却不接近港铁站或轻铁站，作为「全港最重货发展商」的新地，想要在逆市下大量去货，就要在开价及配套上着手。例如早前发展商已预告会开巴士线，亦提到项目会所约40万方尺，就是想为项目增加吸引力。而今次低价开盘，亦是一种「求量不求价」的销售策略。资料指，项目分六期推售，今次只属推第1A期的824伙。
低成本补地价创造条件
此外，项目补地价成本较低，亦为项目低价开盘创造了条件。翻查资料，NOVO LAND所在的兆康54区，为新地早年收购农地之后补地价发展，先后两度补地价，最早是2017年，先以65.3亿元补地价，如果以最高商住楼面285.2万方尺计算，每尺楼面地价约2,290元；若以纯住宅230.65万方尺计算，每尺楼面地价则约2,831元。
之后新地再成功并购地盘周边3个地段、逾两万方尺，于是两年前再度补地价5.5亿元，新增楼面约10.355万方尺，每尺楼面地价约5,316元。前后两次补地价合共涉资约70.3亿元，以现时住宅楼面逾241万方尺，即平均每尺地价仅2,900元左右，计算建筑成本约5,000元、10%「发水楼面」、八成实用率计算，以首批价单计，发展商仍可有20%以上合理利润。 ◆香港文汇报记者 颜伦乐
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