2024-05-10 易發睇樓團
特首：無須出台特別政策遏抑土地價值
本港衍生「上車難」、劏房盛行等連串房屋及社會深層次矛盾問題，其中一個原因是源自港府的高地價政策，麵粉價高，麵包價當然更高。港鐵東涌牽引配電站物業發展項目昨宣布流標，業內人士分析，今次流標主因是政府定下的補地價水平過高及分紅比例太進取，加上東涌線延線要8年後才通車，各項因素均減低發展商追價興趣。特首林鄭月娥昨在傳媒訪問中談及房屋供應問題時，表明無意改變坊間所指的高地價政策，認為不覺得應出台特別政策，遏抑土地價值。政府發言人昨亦回應稱，東涌地皮流標影響不大，料今年房屋供應仍會超標。
●香港文匯報記者 顏倫樂
東涌牽引配電站物業發展項目在10月29日截標，當日現場有5間財團入標，包括長實、恒地、華懋、新地及信置等，但港鐵罕有地未有即日公布標書數目，到翌日才公布收到5份標書，其舉動已惹來市場揣測，有評論預言極大可能會流標。及後港鐵亦一反傳統，於事隔7日後才公布結果，結果一如所料地皮流標收場。
官地流標，無論住宅地或商業地，近年其實不罕見，不過港鐵對上一次的住宅地皮流標，卻要數到2014年1月的輕鐵天榮站項目，距今已有7年。而過去流標，港鐵一般都會作出解釋，例如指標書內容不符合要求，又或指發展商開出條件不理想令港鐵無法收回成本等等，但今次東涌項目則沒有相應的交代，只簡單宣布不接納任何標書文件，招標透明度下降外，亦令流標原因變得神秘。
市場批補地價分紅心雄
中原測量師行張競達認為，今次項目流標主因是補地價過高，港鐵分紅亦較進取，令到發展商出價有保留。此外，擬建的東涌線延線目前尚未動工，距竣工仍有一段時間，加上地皮位置比較偏離市中心，而東涌樓價向來低水，升勢較其它地區溫和，亦因而令發展商出價較保守。
據了解，項目雖然有靠近東涌東站的地利，但其實該站仍未動工，政府年初更預料要到2029年才啟用，若先發展住宅，居民就要先用其他路面交通，預計落差1至2年。不過，即使基建未完善，項目市傳補地價卻已高達47.65億元，折算每方呎約5,072元，相比去年10月日出康城13期每方呎補地價約3,600元高出四成，而當日13期的每呎補價已是區內新高。
除補地價外，發展商還須就分紅比例向港鐵提出建議，分紅比例不得少於15%，並須以價高者得的「一口價」決定勝負，最少為2.5億元。而連同補價，市場此前對地皮估值介乎56億至75.2億元，每平方呎樓面地價約6,000至8,000元。
對此，一眾測量師齊指政府索價過高是流標的主因（見另稿），不過有意思的是，特首林鄭月娥在昨日播出的電視訪問中，就為政府的地價政策辯護，表明無意改變坊間所指的高地價政策，認為不覺得港府應出台特別政策，遏抑土地價值。她解釋指，香港的房屋市場一分為二，當中七成是公營房屋，涉及政府行為，另外三成私營房屋，很多人喜歡來港置業，政府會提供更多土地，供應較為充足，令樓價不會推得太高或太快。
港府：財年供應已超標
由於今次東涌牽引配電站項目供應量最高達1,800伙，屬於今年政府賣地計劃的重點，今次流標令市場人士憂慮或會影響政府全年供應目標。而在港鐵今年計劃推出的3幅鐵路項目（合共4,050伙）中，有兩幅來自東涌，除牽引配電站項目外，另一幅巨無霸東涌東站1期仍未推出，這幅地皮的推出時間會否受流標影響亦備受關注。
一旦本財年上述兩幅東涌地未能成功標售的話，那麼本財年的供地將會變得完全倚重私人發展項目，情況將非常不健康。但政府發言人回應指，截至第3季，本財年私人房屋用地供應可提供約13,700伙，已超過全年供應目標12,900伙。今次東涌項目未能如期推出，對本年度私人房屋土地總供應影響不大。發言人補充，政府會繼續加快造地建屋的步伐，預期在第四季仍會有不同來源的用地推出。
有用
