「雙租族」的好處與壞處

[28Hse 三地產焦點 第二百四十三期 2019年11月13日] 大家有沒有聽過「雙租族」?這指有樓一族將自己的物業出租,同時又租住他人的單位,即是說又是業主也是租客。買樓是人生其中一項重要投資,為什麼有人會有如此的選擇呢?

選擇成為「雙租族」有很多不同的原因,主要是兩個原因,一是買入的單位並不是自己喜歡的,故利用物業的租金收入,去租住另一個心儀的單位;二是因為申請按揭而作出此決定。

事實上,「以租養租」的情況屢見不鮮,不少業主手持的資金不足,所以只可以退而求其次,購買一個可以負擔到、價錢相對便宜的單位,但不能夠滿足自己需求的。

因此,為了居住在環境好點、樓齡新點、面積大點,或者交通配套比較齊全的單位,業主只好將自己持有的物業租出,用「雙租」的方法,去轉換自己想要的居住環境。

而按揭方面,由於將單位租出,當業主有租金收入,可借的貸款額有所增加。一般而言,租金收入可用作計算供款與入息比率及壓力測試,但只會計算7成,即是就如果你有$1萬的租金收入,在計算供款與入息比率時,會視為$7,000的收入。

由於當你持有一個未供滿的自住物業,再買第二個物業時,最高可申請5成按揭,而新舊按揭的總供款佔入息比率不可超過40%;而在壓力測試下,總供款不可逾月入50%。簡言之,收入高了,第二個物業可借用的金額會有所增加。

當然,成為「雙租族」也有缺點,由於租住其他人的單位,所以很大機會要面對被加租、被迫遷的風險。相對而言,要再次物色合適自己的租盤,以及搬屋比較麻煩及費時。另一方面,將單位租出,業主是需要繳交物業稅,以及為租客提供維修及保養的責任。

忽法奇想,近日政府放寬按揭成數,首置人士購買$800萬以下的物業,最高可申請9成按揭,如果現時入手一個單位,再去做「雙租族」,既可減少首期支出,又可幫補供樓費用,這是否可行呢?

是不可行的,因為這是一個不合法的行為,按照現行的規定,承造六成以上按揭的單位必須是自住用途,不能用作出租等投資用途。

不過,有些業主仍會「偷雞」將單位租出,如果被銀行發現,會有什麼的後果呢?不同銀行有不同的處理方法,有機會向業主追討首期的差價,或者加息甚至要求提早償還部分按揭金額。

是否選擇做「雙租族」,我想每個人都有不同的取向,但謹記最好收租的收入和租樓的支出取得平衡,以免增加自身的財政負擔。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得179.4(反映2019/10/28至2019/11/03 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.22%,較上年同期下跌1.82%。

4個分區中,只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌0.78%,最新錄得190.01,較上年同期下跌1.06%。反之,新界(西)區升幅最多,新報163.56,按周上升1.38%,較上年同期下跌3.02%。而港島及九龍區均錄得跌幅,分別報185及176.45,較上年同期分別下跌0.25%及0.35%,較上年同期分別下跌1.78%及3.89%。

上周成交個案

-- 黃大仙翠竹花園2房 $508萬易主 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得黃大仙翠竹花園10座中層F室成交,實用面積431平方呎,2房1廳,望開揚景,原叫價$550萬,減價$42萬,$508萬(自由市場價)易主,實用面積平均呎價$11,787。

-- 屯門寶怡花園2房 成交價$528萬 --
=祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,日前錄得屯門寶怡花園1座高層E室,實用面積480平方呎,2房2廳,成交價$528萬,實用面積平均呎價$11,000,屬市價成交。

-- 馬鞍山新港城2房 $581萬易手--
世紀21奇豐物業嵐岸分行經理林成豐表示,新近錄得馬鞍山新港城成交,單位為R座低層03室,實用面積337平方呎,2房2廳,原開價$592萬,減價$11萬至$581萬獲承接,實用面積平均呎價$17,240。

-- 屯門豐景園中層戶 $504.5萬獲承接--
祥益地產區域董事邱家邦表示,日前促成屯門豐景園2座中層3室,實用面積391平方呎,企理四正,以$504.5萬獲承接,實用面積平均呎價$12,903,屬市場價成交。

新盤動向

-- 啟德嘉峯匯公布樓書 --
由嘉華發展的啟德嘉峯匯公布樓書,位於啟德沐泰街9號,設有4座大廈及4幢獨立屋,合共提供1,006個單位。而標準單位實用面積287至778平方呎,4幢獨立屋實用面積3,215至3,268平方呎,間隔為開放式至4房。

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