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昔日地產新聞 2019年03月17日(Sun)

大好友汪敦敬:三股勢力撐樓價

   2019年03月17日(Sun)
2019年03月17日(Sun)
【28Hse.com】  

香港文匯報訊(記者 黎梓田)香港高樓價原因向來是不少人心中疑問,「地產大好友」祥益地產總裁汪敦敬認為,本港樓市有三股勢力支持,力撐樓市是「真升」。

上車父幹內地客推動

汪敦敬表示,樓市本來就是在供應不足的基礎之上,受到三股購買力帶動,包括上車購買力、財富效應衍生出來的購買力(例如父幹客)以及來自內地的購買力。碰巧這三股購買力均受到外圍環境牽制,在去年下半年底時處於低迷,因此才出現供應不足,但成交減少的情況。

不過,當外圍環境的牽制減少或消失,這三股購買力便會重回市場。事實上,如果樓價下跌,而購買力累積得更多的話,便可視之為樓市的「假跌」。上車客「揸住筆錢」吼位入市,加上財富效應出現,例如早前想「睇定啲」的「父親們」就會把手上已升值的物業翻按套現入市,在這些需求帶動下,樓價持續有支撐,加上內地資金湧至,更進一步擴大樓價升幅。至於租盤供應減少令租金上升,也會增加樓價上升動力。

若要改變這三股購買力,就是政府增加供應,又指「造地如救火」,所以市民應盡量支持政府覓地,而並非盲目反對。另外,發展商亦成為樓市下調的其中一個希望,其一手供應可望沖淡市場。

數%空置稅 發展商啃得落

不過,汪敦敬提到,早前政府宣佈將公、私營房屋改作7:3比,假設早前公私房屋比例為5:5比的話,那麼私營房屋供應將減少近四成。2021至2022年將踏入私樓供應量的減少周期,發展商「條數易計好多」,可以「慢慢起、慢慢賣」,加上低息環境持續,即使把利息及空置稅加起來,每年的持貨成本也只不過是個位數個百分比,發展商的定價能力亦將漸漸提高。

此外,汪敦敬稱,與金管局的按揭成數限制比起來,發展商可以一邊開高價,一邊提供高成數按揭,惟做法過於「明刀明槍」。因為「一邊太鬆、一邊太緊」,令不少買家流向一手,助長新盤銷情,亦令不少購買力最弱的人買了貴的樓,變相托高樓價。