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昔日地產新聞 2018年02月13日(Tue)

【特稿】加息影響大 風險須正視

   2018年02月13日(Tue)
2018年02月13日(Tue)
【28Hse.com】  

本港低息環境已維持超過十年,物業市場成為最大的受惠者。昨有財務公司推出高逾10厘按揭計劃,不禁令人想起「九七前」香港樓市的瘋狂。前事不忘,後事之師。回顧歷史,本港過去曾經歷過多次加息周期,包括1993至1994年、2000至2001年,以及2004至2007年,對樓價影響最大為1994年,一年間息口上升2.5厘,樓價同期亦急跌約兩成。

樓價正在上升之時,無人聽得進諫言,人人只會向好的方面去想,曾經的風浪全拋諸腦後。近年經常有評論提醒加息周期一旦開展,樓價勢必受影響下跌,政府亦不斷警告加息對本港樓市的影響。不過善意的忠告,卻往往被扭曲成「阻人發達」。其實翻開歷史教科書,本港過去高息年代時的教訓並不遠,大跌市的「慘烈」許多人仍然歷歷在目。

息口連升易推冧樓價

美聯儲1994年時曾經大舉加息,連加7次息,聯邦基金利率由3厘倍增至6厘。緊隨美聯儲的加息行動,本港最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息,由6.5厘上升至9厘。息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢,樓價由高峰期時平均呎價約5,382元(1994年第三季),跌至4,590元的谷底(1995年第三季),跌幅14.72%。

加息對供樓的影響十分明顯。假設一個樓價500萬元的單位,承造六成按揭,供款25年,以現時最優惠利率按息2.15厘計,每月供款12,935元。對月入3萬元的家庭來說,仍然有能力供樓,供樓負擔比率約43%。不過若本港進入加息周期,按息抽高至5.15厘的水平,即加息3厘,每月供款就增至17,800元,每月要多付4,865元,供樓負擔比率增至約59.3%。

若升至上世紀90年代時的10厘水平,每月供款更倍增至近27,261元,供樓負擔比率激增至90.87%,家庭供樓更辛苦之餘,樓市在高息下更可能崩盤,買家將會賠了夫人又折兵。回顧歷史,低息不可能永久持續,1990年至1999年的按息平均接近10厘,今天息口與當時相比差天共地,即使與2000年至2009年平均按息3.79厘比較,仍有上升空間。

距離1997年雖然眨眼已過去廿年,但息口逾10厘的歷史紀錄猶在,買樓時一定要做好風險評估。■香港文匯報記者 顏倫樂