28Hse 香港屋網
2017年03月: 平均成交呎價 $9692 4.29%   (上月:$9293)
新聞及文章搜尋:
   昔日地產資訊: (YYYYMMDD)
地產新聞
新盤
政府樓市政策
樓市走勢
成交個案
按揭
拍賣
城中名人
工商舖
土地新聞
代理人 Insider
商場宣傳
國外地產
新盤追蹤
價格消息
優惠消息
圖片集
住在香港
地區
專家博客
三地產焦點
脫苦海講樓
隼備買樓
王建成
祥益文集
栓新多角度
新聞內容
昔日地產新聞 2017年01月09日(Mon)

【置業錦囊】熱錢流向影響樓價走勢

   2017年01月09日(Mon)
2017年01月09日(Mon)
【28Hse.com】  

國森地產集團董事 許畯森

2017年,全球投資者都把焦點集中在人民幣及美元上,利率、美匯指數、美國國債債息表現,都是全球投資者極為關注的事情。香港實行聯繫匯率 ,資產價格包括樓價,自然受到美國利率政策及美元走勢的影響,當美元上升時,本港樓價理論上要作出相應的調整。

低利率推動地產價格上升

簡單來說,當美元及利率上升,香港資產價格便要下跌,所有香港的內部價格,例如股價、樓價、工資、通脹等都需要作出相應的調節。筆者愚見,美元上升影響熱錢的流向,是左右香港樓價的主要因素。因為熱錢的流向,直接決定了香港的實質按揭利率,而實質按揭利率,將是主導樓價的走勢重要原因。正如2008年,當時負利率持續,本港熱錢充裕,銀行水浸而推動借貸,這是推動此輪香港地產價格上升的主要原因。

由於本港實施聯繫匯率制度,香港的實質按揭利率,主要受美國利率走勢、香港通脹率及銀行按揭市場競爭所影響。回顧1997年前,本港實質按揭利率維持在5%內;到1999年,亞洲金融風暴後香港出現通縮,導致實質按揭利率急升到13.8%;2001年科網股泡沫爆破,美國開始減息,加上香港通縮情況改善,實質按揭利率又降至5%;當2003年下半年起經濟開始好轉,香港更於2004年走出通縮困局,實質按揭利率則持續低企;而踏入2008年,因通脹率上升,存錢在銀行的利息回報追不上通脹,令香港進入負利率時代。在負利率期間,借貸成本低廉,為了抗衡通脹和資金保值,大家都將資金投資於物業資產上,導致香港地產瘋狂急升。

資金充裕 港可不隨美加息

2017年,實質按揭利率會有什麼變化?香港的通脹,一直高於大部分主要經濟體。回顧過去,通縮現象在美國、英國、歐元區都曾出現過,但香港的通脹在大多數時期都有3%以上。雖然本港今年經濟的變數較多,但經濟增長預測也有1.8%的增幅,基本通脹率也在2%以上,再加上現時本港的資金仍很充裕,仍有一定彈性不跟隨美國加息,所以在可見的2017年,香港的實質按揭利率,仍可保持低位,期望今年樓價回調可能是不現實的想法。