2024-05-02 28HSE 編輯部
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
繼今年財政預算案提出調整住宅及非住宅從價印花稅後，七月初特區政府再出招微調按揭物業的借貸比例。回顧今年市況，財政司司長指出整體樓價較2021年的歷史高峰回落了約12%；而今年上半年的每月住宅成交量，亦回復到疫情前五年平均值的約九成。基於上述客觀市況，特區政府認為有空間修訂部分按揭貸款的客觀審慎監管措施，調整旨在減輕首置和「換樓」市民的首期支出和投保費用，並且強調不是撤銷「辣招」。坊間對按揭安排微調的反應是多數歡迎的，但是市場人士仍然多想全面減辣才是最有效提振低迷市場的措施。
其實不單是樓價向下調整，近兩年政府和「一鐵一局」分別招標的住宅和商業用地，成交的地價都出現多於二成的跌幅，不少商業及較偏遠住宅土地出現流標情況。成交地價低下情況，不少市民解讀是大市不景，樓價向下，令到地價跌得更深！固然樓市不景是低地價成交的主因，但是還有不少主觀和客觀因素，去左右最後成交地價。本文試從最新成交的住宅和商業用地來具體分析。
先有二月的觀塘百億商業地流標，後有三月的旺角洗衣街商業用地僅以47億元成交，市場人士解讀是商業市況不濟，但是其實旺角商業用地也存着眾多發展的限制。
洗衣街商地涉大量社福設施
旺角洗衣街商業用地鄰近旺角東站，佔地12.4萬平方呎，總樓面面積達152.4萬平方呎，成交價是47.29億元，每方呎樓面地價約3,100元，屬低於市場估值下限價約16%。細看賣地條文，該地不是單單只建商業項目，還牽涉大量政府和社福設施，包括須代政府興建公共交通交匯處、跨境巴士車站、八百個車位公眾停車場、長者日間護理中心、長者鄰舍中心、綜合青少年服務中心、精神健康綜合社區中心、社區會堂等等。這些政府、機構或社區設施是全安置於另一座較低大樓內，並規定於2029年12月落成，並妥善交付政府後，政府才向發展商補償建築費，總共以1.77億多元為上限，只包括政府、機構或社區設施，而公共運輸交匯處、公廁、公眾停車場等的建築費用，則不納入補償範圍。它們會興建在主要商業大樓的地庫部分，既增加建築成本，也拖長整體主樓興建時間。上述的返還建築成本是基於現時成本估算，並不會因通脹再次調整！再者，項目設計難度不低，首先是發展商要保育位於地皮中心區的三棵老榕樹，又要保留主樓及其他附樓具備足夠建築物間距。最後設計可能是把大部分樓面面積分布於一座極高層的主樓上，促使每層樓面可能只得低於2.5萬平方呎，高層的零售價值大為減低。
不准拆售 發展商投資時間長
當然新冠疫情徹底改變辦公室運作是不爭事實，企業已接受僱員部分時間留家上班，並且減少企業辦公室總面積要求，主觀上是減少整體辦公室需求。為了避免業權分散，洗衣街商業用地的賣地條款不准許落成物業分拆出售，這項禁售條款直接地影響發展商的資金回籠時間表。大致而言，洗衣街商業用地是一項較長久投資，即發展商需開始投入資金興建直至2029年底，再進行樓宇整體驗收、招租，不早於2030年底前才收取合理租金比例。視乎2030年市況，整體成功招租達七成以上，則要於兩年後才可能達到。簡單而言，開發商需要陸續十年間投入資金，才開始回收合理比例租金收入，再看情況繼續持有或整幢求售。現時銀行利息高企，或會持久長達兩年，前期的利息支出比疫情前高幾倍！
堅尼地城宅地須顧及保育等
七月五日，地政總署宣布由會德豐地產獨資以17.2億元中標了西環堅尼地城西寧街與域多利道交界用地。該土地用途是住宅，地盤面積約23,327平方呎，最高可建樓面面積約243,266平方呎，折合樓面地價7,070元，是港島逾21年新低，比同區地價四個月間挫26%。
相比兩幅土地，這幅土地無論地盤和樓面面積都比較上幅大得多，前者樓面面積大於後者五倍以上，既有較大建築彈性，但也有長久的建築時期。翻開賣地章程，域多利道地皮的中標發展商須負責重置公共交通交匯處，亦要保育東華痘局拱形牌坊和基石，以及保育古樹。再者，域多利公共殮房正面向着地盤，縱然有着初步計劃於2027年搬遷，但仍存着不少變數。前面的招商局倉庫大廈曾經申請重建成為商業綜合體，雖然最後擱置了，但是如果未來再上馬，則會嚴重阻礙地盤前向的海景景觀！總括來說，該地發展年期最長可能被拖長達九年，較一般土地約五至七年更長，也影響發展商最終下手的出價！
如財政司司長總結住宅樓價已從高峰下跌12%及商業樓價因着新冠疫情而減少需求，但是不同地皮的主觀發展條文和客觀的環境因素也會決定發展商投資意慾，拖長發展期和繁複的發展條件肯定降低剩餘的土地價值；利用土地去興建社區設施既是規劃得益（Planning Gain），也是拖低地價的決定性因素。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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