2024-06-15 28HSE 编辑部
新冠肺炎疫情之下，为吸引发展商积极投地，并减低发展风险，避免地皮再度流标，港铁早前调整招标方式，昨日截标之将军澳百胜角通风楼物业项目，不再以价高者得方式「定胜负」，改由发展商自行厘订分红比例高低。新招奏效，即使每尺楼面补地价达到区内新高的3,789元，并作为首个加入最低面积限制条款的港铁项目，昨仍收到共9份标书。除地产大孖沙「捧场」外，由于投资额不算高，有多间中小型地产商亦出手，反应理想。◆香港文汇报记者 颜伦乐
百胜角通风楼物业项目位于将军澳昭信路，临近环保大道交界处，早前截收36份意向书。项目地盘面积约4.8万方尺，可建住宅楼面上限约290,692方尺，市场对地皮估值约16亿至23亿元，每尺楼面地价由5,500至8,000元。综合市场资讯，昨日入标项目财团包括：长实、新地、会德丰地产、信置、建灏地产、嘉华、资本策略等，而新世界亦夥拍招商局置地入标。
兴建550伙 面积最小280尺
值得留意的是，项目为首个跟随政府加入最低面积限制条款的港铁项目，日后所提供约550伙单位，全部面积不得少于280方尺，但不少发展商认为影响不大。建灏地产行政总监林绮华昨入标后表示，预计限尺条款对价格影响应该不大。会德丰地产物业发展高级经理何伟锦亦相信限尺条款对价格无影响，预计将来会发展中小型单位，并指项目优势为近地铁，交通方便。
每方尺补地价料3789元
据早前消息指，百胜角项目补地价金额约11.0137亿元，每方尺补地价约3,789元。翻查资料，邻近的将军澳日出康城项目，2020年9月推出的最后一期（第13期），每尺补地价高达3,600元，为之前区内每尺楼面补地价最高纪录，但今次项目相比其再高约5.3%。换言之，项目成为近年将军澳区内每尺补地价最贵地盘。
虽然补地价金额不低，但项目仍收到9份标书，反应算非常理想。同样以日出康城13期为例，作为整个系列最后一期，2020年10月截标时亦同样收到9份标书。美联测量师行董事林子彬昨表示，项目入标情况合乎预期，无论中型、大型发展商及财团参与度较高。由于区内上车及换楼需求活跃，项目正好迎合「小家庭」需要。
今次招标反应理想，有业内人士认为，或要归功于港铁调整招标条款。有别于近年的「一口价」价高者得、固定分红模式，消息指今趟发展商须就分红比例向港铁提出建议，分红将是决定中标者的最大因素。另外，发展商须支付一笔前期费用，约5,000万元。
为东涌流标项目「试水温」
业内人士指，去年东涌牵引配电站项目流标，除因项目补地价较贵，由于地盘正正坐落东涌铁路线隧道的上面，打桩技术上有一定难度，更有潜在沉降问题，建筑难度成为项目流标原因之一。而今次百胜角项目亦同样面对较高的建筑难度，包括在不影响现有港铁设施运作下兴建住宅大楼。再加上近期疫情严峻增加投资风险，所以项目最终不以价高者得方式批出，而是采用分红高低方法去决定中标者，既是希望避免流标，亦能提高发展商入标兴趣，让发展商有较大空间去评估发展风险。
事实上，对于港铁而言，2014年招标大围站项目之后，其实大多使用固定分红来招标，确保利润外亦能降低风险。港铁物业及国际业务总监邓智辉早前接受传媒访问时，亦曾明言将来重推东涌牵引配电站项目时，会因应市况检讨招标方式。业界相信，今次百胜角项目招标有点「试水温」味道，为日后更大型、提供1,600伙的东涌牵引配电站项目重推时做好准备。
将军澳百胜角通风楼项目小档案
可建楼面 290,692方尺
预料提供单位 550伙
补地价 约11.01亿元
每方尺补地价 3,789元
市场估值 约16亿至23亿元
估计每方尺楼面地价 5,500至8,000元
主要招标条款 1·前期费用为5,000万元
2·发展商自行决定分红比例
3·所有单位面积不少于280方尺
入标财团 长实、新地、会德丰地产、信置、建灏地产、嘉华、资本策略、新世界夥拍招商局置地等
制表：记者 颜伦乐
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