2024-04-26 易发睇楼团
香港楼市高位徘徊之际，却突然出现住宅地皮流标，市场关注今次东涌住宅地皮流标对楼市有何启示，综合测量师的意见，今次流标与地皮的条件欠佳、港铁的补地价索价过高有关，料属个别事件，无关楼市信心问题，大市升势料不会被打断。
补地价高估算逾1倍
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚对地皮流标并不意外，他直言早已预料到流标：「5,000元补地价都预咗流标」，相信今次流标只属个别事件，不会影响到楼市走势。
张翘楚认为，补地价金额过高是今次流标的主因，其个人预测项目的补地价金额为每方尺2,500元，但最终市传的补地价却超过5,000元，再加上建筑费每尺约6,000元等，项目未来尺价要卖1.6万元以上才可能有利润，因此令发展商却步。
他又说，政府订定的补地价金额通常是参考同区的现有土地成交个案，东涌区过去甚少相关土地买卖，政府难以掌握市况。再加上建筑成本较过去数年已有明显上升，若政府在订定补地价金额时低估相关成本，便会与市场预期出现明显落差。
港铁接驳有排等
莱坊估价及谘询部高级董事黄嘉咏认为，流标主因是补地价偏高，较市场预期高出逾10%至20%，令投资回报降低，因而令发展商对入标价有保留。另外，地皮现时未有铁路站直接覆盖，且离东涌地铁站及市中心较远，未来的东涌延线预计在项目落成后仍有一段时间才竣工，发展商可能因而出价保守。
普缙助理总监 (专业产业谘询及估值)李隽杰亦表示，项目流标属预期之内，指项目补地价金额水平太高，计及向港铁支付的分红，发展商难以获得合理利润，以东涌东环及升荟为例，两个项目每方尺售价大约只有1.3万元至1.6万元。
中原测量师行张竞达则对东涌配电站地皮流标感到意外，毕竟铁路沿线大型地皮供应少有，认为流标较为可惜。他指，项目早前截标共收到5份标书，反应不差。他也认同流标主因是补地价过高，港铁分红亦较进取，令到发展商出价有保留。此外，拟建的东涌线延线目前尚未动工，距竣工仍有一段时间，加上地皮位置比较偏离市中心，而东涌楼价向来低水，升势较其它地区温和，亦因而令发展商出价较保守。
●香港文汇报记者 颜伦乐
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