2024-04-26 易发睇楼团
首期月供收入门槛样样增 置业梦更渺茫
楼价持续上升，最新的7月份差估指数连升7个月，累升4.32%，较疫情爆发以来的去年2月的低位更累升6.13%，业界普遍预料差估指数下月就会破顶。楼价回升6%是什么概念？以上车屋苑嘉湖山庄为例，近日一个550方尺单位以615万元成交，若在去年低位时买入就只需580万元，悭35万元。然而，实际上上车盘过去一段时间升幅跑赢大市，现时嘉湖山庄平均尺价11,647元，较去年2月最低位的10,270元升达13%，意味短短1年半时间，上述物业其实已涨价逾70万元，一个打工仔若年储10万元，就相当多捱7年。 ●香港文汇报记者 颜伦乐
本港经历2019年的黑暴之后，去年来再遭受新冠疫情打击，楼价曾回落。翻查数据，差估署楼价指数于去年2月曾低见373.4点，然而短短1年半时间内，楼市已收复失地，兼逼近2019年5月份的历史高位396.9点，最新的7月份差估指数报396.3点，较6月份的394.5点升0.46%，为近26个月新高，比2019年5月份的峰顶仅差0.15%。
楼价较疫情低位升逾6%
值得留意，差估署楼价指数已连升7个月，对比去年2月疫情爆发以来的低位更上升6.13%。听上去升6%不算多，但作为一名首期不多的上车客，升6%前后需要支付的费用及计算月薪分别很大，分分钟相当一个打工仔捱十年八年才能储到的血汗钱。举例嘉湖山庄最近有一宗成交，单位面积550方尺，以615万元成交，换算楼价升6%，若去年2月低位买入，则可以悭35万元，楼价只约580万元。
上车盘最夸 嘉湖升13%
不过，升幅6%指的是整体楼价，残酷的现实是，上车盘是今次升市火车头，个别屋苑升幅跑赢大市甚多。中原数据显示，嘉湖山庄今天平均尺价约11,647元，较去年2月低位的10,270元升幅13%，即嘉湖山庄楼价的实际升幅大幅高于整体楼价走势。计一计，上述的单位，去年低位时大约市价是544万元，较今天成交价足足平了71万元。
对于一名上车客来说，假设用尽按揭保险计划借尽九成按揭，兼用尽供款年期30年，去年2月楼价544万时，你需要准备的首期约54.4万元及印花税16.3万元，连代理佣金及律师费等杂费等，合共置业成本约77.1万元。这时你在压测下每月入息要求为48,648元(可以找家庭成员担保)，月供为20,312元(按实际利率2.5%计算)。
时间过去1年半，到今天单位成交价615万元，你需要准备的是首期61.5万元及印花税19.5万元，连杂费等合共约88.15万元。以为首期账面只是多11万？事实上，这时你的月供已提高到22,963元，而压测下每月入息要求更需要54,997元，对于大多数疫情下面对「冻薪」、甚至失业风险的打工仔来说，需要思考的便是这1年多以来，薪酬待遇是否有增加6,349元或13%，而按揭供款实实在在增加了2,651元。
这样的情景下，无法负担615万元楼价的人士，便只能「水向低流」，考虑购买楼价更低的物业，这亦是为何近年每次升市，总是中小型单位先升。
越住越细 越细越多人争
据昨日差估署资料，1,075方尺或以下的单位，从去年低位到今天已上升6.2%，对比之下，1,076方尺或以上的大单位升幅只得4.7%。值得留意，大单位上月楼价指数按月其实下跌了1.85%。
而中小型单位中，以B类及C类单位(面积介乎431方尺至1,075方尺)升幅最多，较低位升7.36%及9.9%，主要因为「林郑Plan」下买家首期支出减少(透过按揭保险计划放宽1,000万元以下按揭成数至八至九成)，令此两类单位交投量及楼价皆升，并且已为各类型物业中最先破顶的类别，甚至总升幅较430方尺或以下A类细单位的5.9%更多。
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