疫市物业寻宝记

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

当大中华地区新冠肺炎疫情受控后，地球的另一角 ── 欧美地区爆发新一轮疫情，意大利的死亡人数不幸地超过整个大中华地区！不少欧美华籍居民（拥有大中华地区的居民身份）和留学生有感当地疫情严重，担心最后不能受制，纷纷踏上回流路途，形成倒灌式登陆原居地，把新轮疫情带回来。无论中国内地、港澳和台湾都出现最新回流人士确诊案例，随着还有数以万计回流者，预料天天都会浮现不少确诊病者。

截至上周五中午，香港累计新冠肺炎确诊人数已冲破200宗，而且每天也不乏新增10宗以上，现时还未看见新增数字回落的势头。笔者不少客人和朋友更加亲身飞赴欧美，进行「千里护送」行动，不惜采用迂回旅程，目的只是尽快远离疫区安全回港。笔者相信香港居民和留学生心中视香港是最安全的地区，起码如果不幸在当地已染病的，能够成功回港也一定得到最佳医疗医治。其实这股回家感觉长远地吸引他们回流居住和工作，置业安居及买楼收租成为她们不二之选。

港人对「砖头」热情不退

这边厢香港人漏夜奔跑回港，那边厢不少居民急忙认购新楼。

早前，会德丰开售将军澳日出康城新期数，首轮成功估出188伙，占可售单位逾九成，套现逾16亿。上周六进行次轮认购102伙，到上周五早上暂收逾2,300票，已超购20倍以上。今次发展商两轮认购都采用贴近同区二手楼价，而且前后也维持价格。眼看新盘开售获得理想承接，各大发展商已积极部署推售新盘，预料也是以「取量求售」形式。例如新鸿基地产最快今周内对天水围湿地公园路9号开出价单，并且本月底前可进行首轮销售行动。如笔者上文所预料，一手新盘单位重新登场，直接地泛起最新销售浪潮，问接地杀退二手热销风气。二手小业主要成功突围胜出，难免要进行再减价策略。

不过从这波一二手住宅单位畅销结果，不难看出私楼刚需不减，纵使国际和香港股市已大跌逾三成以上，也没有减退居民拥有「砖头」自住和投资热度。

A类单位可趁跌吸纳

下个问题是如何选择地区和面积？2019年整体私楼落成量13,643伙，按年减少35%：A类(小于40平方米)48%；B类(40-70平方米)31%；C类(70至100平方米)11%。但是去年底特首特别放宽首置上限至1千万元，未来发展商会改变策略，增加中型单位而减少纳米楼供应量。笔者预料B类单位会中长线成为主流，是疫市中较为稳健对象。

大家注意过去几年发展商已兴建不少「纳米楼」，且今明两年是楼花入伙高峰期，料会引起细型单位租金和单价的巨大压力，这类A类单位整体表现会跑输大市。不过当A类单位经过深度调整后，正是「逄低吸纳」的大好时候。当它们的绝对租值不太高于「劏房」时，出租率会回复理想。

如果读者想认购一手新盘单位，请注意新盘入伙时间和邻近供应时刻表。在疫市中，单纯投资者应选择长期楼花的新盘单位，避免立刻面对邻近同期庞大供应量拖低租金水平。自住者当然选择短期楼花单位，预计中期供楼利率低企，供款低于租金的现象肯定持续，快些收现楼供会较合算。

在工商铺三大范围中，商场和办公楼短期不建议沾手。反而工厦是「博得过」，主因是工厦尺价较平、回报率最高、且有增值概念。专业投资者热衷花上几至十亿购买整幢工厂大厦，进行翻新或重建，赚取长远升值利润。小型投资者可以选购工厦单位，进行内部翻新，收取理想回报率和等待重建收购机遇。

有足够「弹药」方入市

面对疫情还未知的完结期，分散投资和选取最高回报率是主要考虑因素。今天如果想把物业进行银行按揭，面对难度不小，自住和投资者都要预备足够首期和不少于半年供款，笔者方才建议入市。其实面对股市已经经历大幅回落后，香港蓝筹开发商股票是投资房地产的不俗选择，大家不妨留意下。

题为编者所拟。本版文章，

为作者之个人意见，不代表本报立场。