二手居屋如何补地价？

[28Hse 三地产焦点 第二百零八期 2019年3月13日] 二手居屋门槛较低，一向深受上车客欢迎。当谈及居屋二手市场时，我们时常听到补地价一词，究竟补地价是什么？又是如何计算呢？已补地价及未补地价的居屋又有什么分别？

一般而言，二手居屋分为居屋第二市场及自由市场，前者的居屋未补地价，过去只能售予绿表人士，须交回公屋，后因白居二的出现，居屋第二市场扩展至可售予白表买家；后者的居屋已补地价，任何人也可以购买，跟一般私人楼没有分别。

何谓补地价？基于政府对市民的资助，业主可以较低的价钱购入单位，但均设有转让限制。若业主要在公开市场出租及出售单位，禁售年期后，须缴付补价，以补回当年政府以较低的价钱向其出售居屋的损失。

那补地价是如何计算呢？公式为 [(单位购入时的市值 – 单位购入时的售价)/ 单位购入时的市值] X单位补价时的市值。假设居屋现时市值$400万，而当年以7折出售，售价为$245万，即当时市值为$350万，即业主要缴付的地价即为$120万。

讲起补地价，不得不留意的是，补价时的市值并不是自行找银行估价，而是需由房委会委派他们指定的估价行上门估价，去评定你物业的市值。此外，即使是同一屋苑，不同单位的折扣率也有出入，所以有意补地价的业主可向有关当局查询。

有见楼市气氛炽热，楼价持续上升，补地价所需的费用亦随之上升，不少业主选择先不补地价。那其实未补地价的居屋除不能在自由市场出售及出租外，会面对什么限制呢？

最明显的是按揭方面，有人说居屋在未补地价的情况下，将物业加按套现是犯法的，是否真的如此？基本上是的，但如果业主有特别或紧急情况，如筹措医药费、殓葬费等，可向房委会申请将有关物业加按。

然而最终会不会批准要视乎房委会，当获得房委会批准，取得「重新按揭准许证明」，就可以合法的向银行或财务公司申请加按。话虽如此，即使业主获得批准，加按套现的金额亦受到严格限制，只能套取有关特别或紧急情况所需的金额。

众所周知，未补地价的屋屋出租及转让是有一定的限制，但不少人明明知违法，却铤而走险将单位出租，反映市场有需求。有见及此，房协以先导计划方式推出「未补价资助出售房屋—出租计划」，容许未补价单位的业主分租其中一个睡房予正轮候公屋至少3年的人士，但反应非常冷淡。

计划由上年9月至今，分别收到12宗业主及53宗租客的申请，只发出4张「出租资格证明书」予业主，以及23张「租住资格证明书」予租客，但至今未有成功配对个案。

笔者认为，计划失败的最大原因是只容许出租一个睡房，而不是整个单位，要与业主同住一个单位，吸引度欠奉。假若要将计划放宽至整个单位，为免社会认为此对业主是双重资助，政府必须要加上一些限制，如收到的租金要与房委会或房协摊分等。

计划的主要目的是善用社会资源，如果效果变得理想的话，不排除政府会考虑放宽至居屋白表申请人士，但先决条件是要如何减少反对的声音。

中原城市领先指数(CCL)新报172.24（反映2019/02/25至2019/03/03(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.19%，较上年同期上升0.33%。

4个分区中，只有新界(东)区录得跌幅，按周下跌0.32%，新报182.71，较上年同期上升1.35%。而港岛区升幅最多，按周上升0.43%，最新录得179.22，较上年同期下跌0.67%。而九龙及新界(西)区分别录得170.25及156.49，按周分别上升0.22%及0.38%，前者较上年同期上升1.13%，而后者则较上年同期下跌0.77%。

-- 旺角居屋富荣花园2房 $570万易手 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得旺角居屋富荣花园成交，单位为6座中层K室，实用面积431平方尺，2房间隔，外望开扬园景，以$570万（居二市场价）沽出，实用面积平均尺价$13,225。

-- 天水围嘉湖山庄2房 $518万易主 --
祥益地产分行经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄3期翠湖居2座中层E室，实用面积448平方尺，2房2厅，成交价$518万，实用面积平均尺价$11,563，属市价成交。

-- 北角国宾大厦2房 成交价$530万--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，新近录得北角国宾大厦中层B室成交，实用面积371平方尺，2房间隔，座向北面望街景，获区外上车客以$530万承接，实用面积平均尺价$14,286，属市价水平。

-- 屯门市广场高层户 $500万获承接--
祥益地产区域董事袁思贤表示，迎近录得屯门市广场4座高层K室，实用面积393平方尺，2房1厅，减价$10万，获区外首置客以$500万获承，实用面积平均尺价$12,723，稍低市场价成交。

-- 油塘曦台最快周内上楼书 --
宏安地产旗下的油塘曦台获批预售楼花同意书，提供326伙，实用面积由492至795平方尺，间隔由2房至3房1套连储物室；另有22伙属特色户，面积由456至1,838平方尺。 宏安地产行政总裁黄耀雄表示，项目将于周内上载楼书、开放示范单位及开价，而示范单位设于九龙湾宏远街1号One Kowloon，设有两对示位，包括2房及3房。
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