2024-04-26 易发睇楼团
经络按揭转介首席副总裁曹德明
近年发展商在推售新盘时，为了催谷销情，均推出各项置业优惠如折扣、回赠或赠送家具等吸引买家。此外，发展商亦会提供不同的付款方法以及按揭计划，让买家选择合适的方法入市。在申请按揭方面，除了可向银行申请贷款之外，部分发展商会藉着旗下的财务公司，向首期不足的买家提供发展商高成数按揭，助买家更易上车。
贷款门槛低 吸客力大增
根据经络按揭转介研究部以及土地注册处的数字显示，2020年第二季的楼花按揭宗数为1,141宗，当中涉及发展商按揭承造楼花的宗数为146宗，占整体楼花按揭宗数12.8%，按季上升逾半成，以及创下近8个季度的新高。6月份的占比更高达15.2%，创下逾2年新高。
近期使用发展商按揭承造楼花的占比有所上升不无原因，一般置业人士申请银行按揭时，除了要被审视个人的财务以及信贷状况，亦要通过供款入息比率以及压力测试。如申请高成数按揭，更要经按揭保险公司批核，同时需支付按揭保险费。现时经济下行，风险溢价持续增加，银行对申请按揭人士的入息要求及信贷状况更为审慎，令买家更难借足贷款。相反，申请发展商按揭时，申请人一般只需提交简单文件，部分发展商更可免去提供入息证明以及通过压力测试，有关做法可降低贷款申请门槛，以便成功申请高成数按揭。对于一些选中心水物业，但首期预算少、借贷能力或还款能力不足的买家有很大的吸引力。
发展商按揭的申请门槛低，可以较低的首期入市。供款初期的息率虽低，但当过了「蜜月期」后，息率就会急升。因此，大部分买家于「蜜月期」过后，都会透过转按方式转回银行按揭或出售物业，藉以避免以高利息供款。
买家转按或需支付差价
然而，买家申请转按时须承受未知的风险。首先在转按期间，若果楼价出现大幅波动，银行有机会因物业估价不足而批出较少贷款额，届时买家或要支付差价转会。而买家亦有机会承受转按时遇上加息周期，而使息率上升的风险。此外，买家在申请转按时，需要再次接受银行重新进行入息审查，如果届时买家的财务状况仍未能符合银行的要求，未能成功转会，则要继续使用发展商按揭，并以较高的利息继续供款。
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