市況低迷代理減 突圍宣傳不可慳

[28Hse 三月份代理人 Insider 2016年3月14日] 

"說好了的小陽春呢?" 相信這是二月份大多地產代理的心聲。縱觀過去的一個月,二手盤成交未見改善。新盤的銷售成績方面,映御於二月份單天保至尊超額認購單位,並需提價再售。現時樓宇的買賣市場仍然被一手樓所左右。原因很簡單,就是訂價貼近二手樓的標價。在新盤供應較多的地區,更先以低價先搶佔市場,盡吸購買力,再加價加推剩餘單位以消化剩餘購買力。流到二手樓盤的購買力已經所剩無幾了。

根據近月地產代理監管局的數據,已登記得地產代理數字已經連續兩個月下跌。約有百多名地產代理已離開地產代理行業,而繼續經營的地產代理公司更為減少了十多間。雖然減少的程度不算太多,但對於整個地產代理行業來說卻是一個警號,因為現時的樓市交易量根本養不起這樣多的代理。與此同時,這亦將會為地產代理提供機會去擴大自己的版圖。



Source: 地產代理監管局

面對新盤排山倒海的攻勢,一些基本因數較不理想的樓盤已經開始減價,加上部分傳媒的 JUICY 標題,連累一些老牌屋苑亦要跟價調整。但更多的業主會選擇"出租",由於供求的關係,租金亦開始進一步回落,吸引一些現時仍在觀望的潛在買家。就市況來說,二手買盤現時交投低迷,新盤一支獨秀。偏偏新盤大多落在與發展商有關係的大型地產代理手上,很多中小代理都是睇得,唔食得。

租盤的收入有限,雖說現在租金下跌,勤力一D或可密食當三番。但問題是盤源和客盤的問題。細行沒有大行的分店網絡,亦缺乏宣傳作資源,所以細行更要快狠準地去主動接觸客戶。如何使用更低的成本去接觸更多的客戶,我們不如試試分析下一些細行傳統宣傳二手盤的手法-

店舖櫥窗
成本低,效果高低與舖頭附近的人流和目標客戶的多寡。其中比較麻煩的就要人手定期更新櫥窗才能持續吸引附近買家租客。傳統櫥窗多以文字介紹為主,對於習慣睇圖先決的低頭族的吸引力不大。

街招
又一成本低,多以文字為主的宣傳手法。除樓宇租賣的街招外,街招的種類眾多又容易因天雨或被人撕掉的關係,所以它的有效期短,亦往往與其他街招分別不大,煙沒於街中景物,吸引力不大。

派發傳單
相對街招,派發傳單一般受眾的注意力較高,處於高人流的位置派傳單,可以接觸到的人多了。可是由於客觀環境很多時並不適合雙方溝通,結果淪為單方面的樓盤資訊發放,錯失更進一步去接觸潛在客戶的機會。

報紙格仔廣告
好處是有機會接觸大量的觀眾(以全港最高的報章銷量多達八十萬份),可是當中的浪費亦很大,因為不是所有的讀者皆是目標客戶群。另外,由於投入的資金有限,版面並不大,可以投進去資料並不多。一般都是擠得密密的文字。要有圖有字,成本又會高出很多了。

Facebook Page
零製作成本的 Facebook Fans Page可以通過文字,圖像和影像多元化工具去介紹自己手頭上的樓盤,好處是唔使錢就開到Facebook Fans Page,自主性大,亦可以詳細說明樓盤的相關資訊。但最大的問題有二: 如何成功吸引更多人去 like 個 page和如何制造好的內容 keep 住人流。要吸引新人,可以係 Facebook 內賣廣告,雖然價錢是豐儉由人,但算不上是便宜。

網上登盤
將樓盤資料用統一的格式在網上讓人查閱和搜尋,方便買家租客。好處是不需要靠自己去帶動人流量,由網站負責整體宣傳,所以選擇方台需要注意人流量和留意是否與自己的目標客戶群匹配。網上登盤的壞處是客源偏向較後生,懂得用電腦電話上網的人,他們大多都會貨比三家,更為價格敏感。

地產代理可以因應自己的客路和專長去自由配搭唔同的宣傳手法,務求跑得幾多,得幾多單。
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展望2016年年初,樓市的成交未見高開,只見新盤銷情不錯,但二手樓市場未見回暖。大大小小的地產代理已經展開宣傳戰。28Hse 亦不甘後人,現正籌備開展新一年的宣傳攻勢,尋求突破。為各位地產代理爭取更多的曝光機會,更多的買家租客。