小陽春你準備好了沒?

[28Hse 二月份代理人 Insider 2016年2月4日] 

這個一月的天氣不似如期,極北冷鋒南下,溫度直逼零度,連小學生亦因為這種天氣而停課。這種嚴寒刺骨的天氣亦打消了不少人的睇樓安排,亦或多或少的影響了各代理們的工作。雖然近日的成交數字開始從這個月的依然被凍結的成交數字來說,反映出市場的觀望氣氛十分重,連發展商們都將新盤收起靜待農曆新年過後的小陽春。可想而知小陽春對成交推盤的重要性。

農曆新年向來是傳統的消費旺季,低至幾十元的賀年曲奇如是,大至買新車的亦如是,所以很多發展商針對住這段時間推出各式各樣的回贈和優惠(大約是2%-5%的折扣),希望得到買家的青睞。對很多的代理來說,這是不可多得的肥肉。但是細行代理要在新盤市場中分一杯羹並不容易。

二手盤的成交在最近的半年隨着加息的影響,人民幣轉弱和本地經濟環境變異等因素,出現疲弱,甚至冰封的情況。業主議價空間稍增呎價回落,加上傳媒的推波助瀾,買家的觀望氣氛濃厚亦令成交跌落低谷。雖然本港利率還未跟隨美國息口上升,但近日環球匯率不定,導致港元隔夜拆息抽升,令不少H按業主為之汗顏,亦增加了賣樓的誘因。除了這些供應外,今年的一手樓宇供應不少,SSD 釋放的盤源和股市下跌而踴現的銀主盤,相信今年的單位供應會繼續增加。

另外
,租金亦是買家們考慮入市重要的因素:若果租金與供樓金額差額較大,買家會有更大的議價空間和觀望時間。相信留待供款額要調整至市場租金的接近水平,才能令現時租樓的人考慮上車。要注意的是現時樓價已經是世界級的離地,十九年的不吃不喝才能成就一個棲身之所,這對上車客的影響較大。

由於樓價的調整幅度不算太大,相信這次小陽春的目標買家大多是換樓客的非首次置業人仕,他們大多都是在早幾年已將自己的自住樓賣出 。現在樓價調整,正正為他們提供一個再入市的機會,因為他們在早前的樓市升浪中賺到可觀的回報用作首期之用。所以我們有理由相信他們購買的並不是細價盤,而是面積較大,位置較好的中價盤。佢們並不是第一次買樓,所以比上車客更懂得議價,亦相對爽快。地產代理不妨主動接觸之前的業主,尋找機會。

相對一般上車客,由於他們的首期金額比較低,所以他們考慮的重點在於價格,壓力測試和銀行批出的按揭金額,所以一日還未到目標價或認為樓價尚有下調空間的話,他們大多只會按兵不動。細價盤對他們較為吸引。

認清自己的客路和市場需要,投其所好才是代理的王道。機會總是留給準備好的人。

最後謹祝代理們新年進步,開單順利。
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以上是根據 comScore (2014年12月至2015年12月) 的電腦版網站瀏覽人數數據比較一眾香港地產資訊網站。